나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114955 [1] 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "지하철2호선 증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에스타양산"
제1층 제1-220호로서, 주위에는 대단지 아파트, 물류센터, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제1층 제1-220호로서,
외벽: 치장벽돌임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인트 마감 등.
창호: 새시창호 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

판매시설(현황 공실)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 에스컬레이터설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경114955 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292, 라피에스타양산 1층 1-220호

1.3. 용도

근린상가 (판매시설)

1.4. 감정가

838,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

동창원농업협동조합 (등기부 을1, 갑6 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치

경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 지하철 2호선 증산역 북서측 인근에 위치한 "라피에스타양산" 상가 1층 1-220호입니다.

2.2. 주변 환경

대단지 아파트, 물류센터, 근린생활시설 등이 인접하여 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

2.3. 교통

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 역시 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류, 소로1류와 접해 있어 접근성이 뛰어납니다. 또한 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (동창원농업협동조합, 2023-06-30) 입니다.

3.2. 진행된 경매

갑6 임의경매 (동창원농업협동조합, 2024-09-04) 입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기 (최선출, 2023-06-30) 및 신탁등기 말소 사항이 확인됩니다.

* 을1 근저당 (동창원농업협동조합, 628,000,000원)이 말소기준권리이며, 현재 경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 경매 신청 채권액은 531,248,606원입니다.

3.4. 총 등기부 채권액

628,000,000원.

3.5. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대차 관계 및 미상 보증금/차임 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 명시되어 있습니다. (상세 내용은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 위치

"라피에스타양산" 내 1층 상가로, 유동인구가 많은 지역에 위치합니다.

4.2. 주변

대단지 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 물류센터 및 타 근린생활시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

4.3. 주요 용도

본 물건은 판매시설로 등록되어 있으며, 건축물대장상으로는 판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

4.4. 현재 상태

현황 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치 및 업종 변경을 통해 활성화할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

대단지 아파트 단지, 물류센터, 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교통

지하철 2호선 증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

'임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 등에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있습니다. (상세 권리 관계 및 내용 확인 필수)

6.3. 공실 장기화 위험

현황 공실 상태로, 상가 공실률 증가 추세 등을 고려하여 임차인 유치에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 상권 변화 가능성

대규모 개발 지역 특성상 향후 상권 변화 및 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 상업지역에 위치한 신축급 상가로, 인근 대단지 아파트의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 현황 공실 상태이므로 직접 운영 또는 신규 임차인 유치를 통해 수익 창출이 가능합니다. 다만, '임대관계 미상', '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 2호선 증산역 인근으로, 우수한 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

8.2. 안정적 배후 수요

주변 대단지 아파트 및 주거 밀집 지역으로 인한 고정 고객 확보가 용이합니다.

8.3. 신축급 건물

라피에스타양산은 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (사용승인일: 2018년 12월)

8.4. 잠재적 가치 상승

양산 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.5. 판매시설 외 복합 용도 가능성

건축물 대장상 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본 물건의 현재 임대 현황 및 예상 임대료, 향후 상권 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준 및 채권 총액 등을 고려하여 경쟁적인 입찰가격을 설정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.