나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71539 [1] 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111 임야 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71539 [1] 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111 임야 경매
- 사건번호: 2024타경71539
- 주소: 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111
- 감정가: 645,395,200원
- 최저가: 451,777,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 임야
상주지원 경매1계 2024타경71539 | 소재지: 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111 | 감정가: 645,395,200원 | 최저가: 451,777,000원 | 용도: 임야
1. 상주지원 2024타경71539 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 상주지원 2024타경71539 (1)
소재지: 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111
용도: 임야
감정가: 645,395,200원
토지면적: 636,447.00㎡ (약 192,533평)
토지 지분율: 50,419,331.339999996 (이는 원문 표기 오류로 보이며, 실제 지분율은 '토지 면적' 항목에서 계산되는 비율을 의미할 가능성이 높습니다. 636,447.00㎡ 중 특정 지분만 매각 대상일 수 있습니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 파OOOOO
채무자: 파OOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOO
특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각
1.2. 주의사항
연고자 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.
이는 토지 사용 및 개발에 있어 제약을 발생시킬 수 있는 중요한 사항입니다.
지분 매각 물건이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.
공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
1.3. 감정평가서 요약
토지감정요항표
본건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재 "갈골마을" 인근에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
소형 차량의 접근은 가능하나, 임야로서 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지는 부정형의 급경사 및 일부 완경사 지대로 이루어진 자연림 및 조림 상태의 임야이며, 일부 분묘가 소재하고 있습니다.
공부상으로는 맹지 상태입니다.
토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 폐수배출시설 설치제한지역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.
제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.
임대 관계는 미상입니다.
1.4. 입지조건
본 물건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111번지에 위치한 임야입니다.
주변 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 자연 취락지구의 일부로 보입니다.
"갈골마을" 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반 시설 접근은 가능할 것으로 예상되나, 정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
소형 차량의 접근은 가능하나, 임야 자체의 경사도와 맹지 상태로 인해 직접적인 차량 진입은 제한될 수 있습니다.
인근 지역은 전원주택이나 귀농·귀촌 단지로 개발될 가능성이 있는 지역으로 파악됩니다.
1.5. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유자는 파OOOOO, 채무자는 파OOOOOOO입니다.
등기부 현황상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재하며, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.
다만, 현황조사서 상 임차인으로 '정화수'와 '주식회사 미스고'가 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용은 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 정확히 확인해야 합니다. (제공된 정보상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)
가장 중요한 권리사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 이는 토지 사용 및 처분에 있어 제약을 야기할 수 있으며, 낙찰 후에도 분묘에 대한 권리가 존치될 수 있습니다.
또한, '공부상 맹지'라는 점은 토지 이용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.
1.6. 상권분석
본 물건은 순수 임야로서, 현재 별도의 상권이 형성되어 있지 않습니다.
인근 "갈골마을" 및 농경지, 단독주택 지역을 고려할 때, 주거 생활을 위한 기본적인 상업시설(소규모 마트, 식당 등)은 인근 읍내에 위치할 것으로 추정됩니다.
대규모 상업 시설이나 유통 시설과는 거리가 멀어, 직접적인 상업적 가치보다는 잠재적 개발 가치나 전원생활 부지로서의 활용 가능성을 중심으로 분석해야 합니다.
1.7. 생활정보
본 물건은 임야이므로, 직접적인 생활 편의 시설보다는 주변 마을 및 읍내의 생활 인프라에 의존하게 됩니다.
상주시 화남면 소재지까지의 접근성을 확인해야 하며, 기본적인 행정, 의료, 교육, 상업 시설은 상주 시내 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.
조용하고 자연 친화적인 전원생활을 추구하는 수요자에게는 적합할 수 있습니다.
1.8. 잠재적 리스크
1. 분묘기지권: 연고자 미상의 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.
2. 맹지: 공부상 도로가 없어, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보가 필수적입니다. 토지 사용 승낙서 또는 별도 도로 개설이 필요할 수 있습니다.
3. 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 향후 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.
4. 가축사육제한구역 및 각종 개발 제한: 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역과 함께 가축사육제한, 폐수배출시설 설치제한, 사방지, 산지 관련 규제 등 토지 이용 및 개발에 있어 여러 법적 제약이 따릅니다.
5. 주변 환경: 검색 결과, 인근 지역(화남면 임곡리 고갯마루)에 불법 폐기물 방치로 인한 악취 및 토양 오염 문제가 제기된 바 있습니다. 비록 직접적인 해당 물건지 문제인지 확인은 어렵지만, 해당 지역의 환경 문제 가능성을 염두에 두어야 합니다.
6. 접근성: 급경사 지대와 맹지라는 점은 접근성과 활용도를 저해하는 요소입니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 산111에 위치한 임야의 일부 지분입니다.
경매 절차상 소유권 이전에는 큰 문제가 없어 보이나, '분묘기지권', '맹지', '지분 매각'이라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다.
특히 분묘기지권은 토지 활용에 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 맹지이므로 진입로 확보 문제도 반드시 해결해야 합니다.
주변 토지 매물 중 전원주택 부지 등으로 활용 가능한 계획관리지역 임야가 평당 10만원 내외로 거래되는 사례들이 있으나, 본 물건의 경우 이러한 제약 사항들로 인해 단순 비교는 어렵습니다.
투자를 고려하신다면, 분묘기지권 문제 해결 방안, 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안, 그리고 공유자들과의 원만한 협의 가능성 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.
1.10. 투자 포인트
1. 낮은 진입 장벽 (경매 특성상): 다른 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.
2. 전원생활 또는 귀농·귀촌 수요: 조용한 자연환경을 선호하는 수요층에게는 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.
3. 토지 개발 가능성 (장기적 관점): 모든 제약 사항을 해결한다는 전제 하에, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.
하지만, 상기 투자 포인트들은 '분묘기지권', '맹지', '지분 매각' 등의 심각한 리스크를 해결했을 때에만 유효합니다. 현재 상태로는 일반적인 투자 대상보다는, 해당 리스크를 명확히 인지하고 해결할 수 있는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
법원 정보
상주지원 경매1계