나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3967 [1] 경상북도 경주시 서면 심곡리 28 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 서면 심곡리 소재 "심곡지" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 자연부락 내 단독주택, 개발 중인 단독주택용지, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,7,8): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 "주거나지"상태입니다.
기호 2,3): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 "도로(개설 중)"입니다.
기호 4): 완경사지대 내 대체로 사다리형의 토지로서 "자연림"으로 이용 중입니다.
기호 5,6): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 기호(7,8)토지와 일단의 "주거나지"상태
입니다.
기호 9): 가장형지대 내 부정형의 토지로서 "도로(개설 중)"입니다.

인접 도로상태

기호 1,7): 본건 서측으로 폭 약3-4미터 내외의 개설중인 도로와 접합니다.
기호 2,3,9): 본건이 도로입니다.
기호 4): 본건 남측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
기호 5,6): 맹지상태입니다.
기호 8): 본건 남측으로 폭 약3-4미터 내외의 개설중인 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,5-9): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역<농지법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함),
기호 3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역<도로법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>,
보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호 4): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역<도로법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>,
보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호 1,5-8): 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "주거나지"상태입니다.
기호 2,9): 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "도로(개설 중)"상태입니다.
기호 3): 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "도로(개설 중)"상태입니다.
기호 4): 자연림으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1),2),5)~9) 농지취득자격증명 제출 요[미제출시 매수보증금 몰수]
3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2024타경3967 (1)

소재지: 경상북도 경주시 서면 심곡리 28

용도: 답 (현황: 주거나지, 도로)

감정가: 452,787,800원

토지면적: 2326.00㎡ (약 703.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경산농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각, 2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수), 3. 재매각 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 서면 심곡리 소재 "심곡지" 북측 인근에 위치하며, 주변 일대는 자연부락 내 단독주택, 개발 중인 단독주택용지, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리 및 접근성은 보통 수준입니다. 인접 도로 상태는 본건 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 개설 중인 도로와 접하고 있으며 (기호 1,7), 남측으로 2차선 포장도로와 접합니다 (기호 4). 다만, 일부 기호(5,6)는 맹지 상태입니다. 또한, 일부 토지는 현재 "도로(개설 중)"로 이용 중이거나 도로 자체로 기능하고 있습니다 (기호 2,3,9).

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 경산농업협동조합의 근저당 (채권최고액 336,000,000원)입니다. 이후 김상국 근저당 (36,000,000원)이 있으며, 현재 경매 신청은 근저당권자인 경산농업협동조합이 2024년 12월 27일 임의경매를 개시한 것입니다. 등기부채권 총액은 372,000,000원입니다. 소유권이전 이력은 김흥용 (2018년), 박운학 (2021년)으로 확인됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현재 제공된 정보상 임차인 내역은 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리분석이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경상북도 경주시 서면 심곡리 일대는 주로 농경지와 자연림, 자연부락이 형성된 농촌 지역입니다. 최근 주변 지역에서는 동물 및 식물 관련 시설 건축 등이 진행되고 있으나 (심곡리 1019-2번지, 2026년 4월), 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다. 농업이 발달한 지역 특성상, 농산물 생산 및 유통과 관련된 일부 경제 활동이 있을 수 있으나, 일반적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 서면 심곡리 경로당이 위치하며, 아화초등학교와 아화중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 경주 시내까지 차량으로 약 30분, 영천 시내까지 약 20분이 소요되어 접근성이 비교적 양호합니다. 주변 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 현재까지 공개된 정보상으로 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 토지 지목이 '답'으로 농업보호구역에 해당하므로, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 본건 토지(기호 1, 5-8)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '주거나지' 상태이며, 일부(기호 2,9)는 '도로(개설 중)', (기호 3)은 '임야'에서 '도로(개설 중)'로 이용 중입니다. 이러한 차이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(200두 이하), 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 접도구역, 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지 등으로 추가 제한이 있습니다.

* 맹지 상태: 일부 기호(5,6)는 맹지로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하고 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 서면 심곡리에 위치한 토지 매각 물건으로, 현황은 주거나지 및 도로 등으로 이용되고 있으나 공부상 지목은 '답'입니다. 농림지역, 농업보호구역 등 각종 토지이용 제한이 존재하며, 특히 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 맹지 등 일부 제약사항을 고려할 때, 투자 가치는 신중한 접근이 필요합니다. 지역은 농업이 발달한 곳으로, 주변 개발 움직임이 일부 있으나 상권 활성화보다는 전원생활 또는 농업 관련 시설 부지로서의 잠재력을 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활 및 주말주택 부지로서의 가능성: 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 농업 관련 시설 부지 활용: 농림지역 및 농업보호구역이라는 점을 감안할 때, 농업 관련 시설 (작물 재배, 축사 등) 부지로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 심곡리 인근에서 건축 현장이 확인되는 등 향후 지역 개발 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 452,787,800원입니다. 예상 입찰가는 감정가, 물건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 제반 리스크(농지법, 토지이용 제한, 맹지, 재매각 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 명확한 임차인 인수 보증금이 없는 상황이지만, 농지취득자격증명 미비 시 매수보증금 몰수, 토지 이용의 제한성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 경쟁 입찰자들의 관심도, 그리고 향후 개발 가능성에 대한 전망을 종합적으로 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.