나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2857 [1] 충청남도 당진시 고대면 장항리 19-1 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2857 [1] 충청남도 당진시 고대면 장항리 19-1 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경2857
• 주소: 충청남도 당진시 고대면 장항리 19-1
• 감정가: 158,257,260원
• 최저가: 110,780,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 잡종지

서산지원 경매6계 2024타경2857 | 소재지: 충청남도 당진시 고대면 장항리 19-1 | 감정가: 158,257,260원 | 최저가: 110,780,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경2857 (1)

소재지: 충청남도 당진시 고대면 장항리 19-1

용도: 잡종지

토지면적: 1818.00㎡ (약 550.0평)

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 경매 정보

감정가: 158,257,260원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 이OO, 채무자 주OOOOOOOO, 채권자 군OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 일괄매각, 목록(1) 지상 태양광 발전설비는 매각에서 제외하며, 최저매각가격은 제시외 태양광 발전설비 소재로 인한 제한을 감안하여 산정됨.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 당진시 고대면 소재 고대면 행정복지센터 북동측 원거리에 위치하며, 환영철강공업 공장 남서측 근거리, 대한전선 당진케이블 공장 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 대규모 공장, 경지정리된 농경지, 태양광 발전단지, 주택 등이 산재하는 농경지대 및 산업단지 주변입니다. 지방도 615호선이 서측 근거리에 통과하고, 폭 약 5미터 도로에서 단지내 도로인 기호(5, 6)을 통해 접근이 가능합니다.

2.2. 접근성 및 교통 상황

근거리에 버스정류장이 소재하나, 정류장까지의 거리 및 운행주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편한 지역입니다. 차량을 이용한 접근은 비교적 용이하나, 내부 도로는 단지 내 도로를 이용해야 합니다.

2.3. 혐오 시설 정보

본건 주변은 환영철강공업 및 대한전선 당진케이블 공장 등 대규모 산업시설이 밀집한 지역으로, 공장 지대에 인접해 있어 산업 환경에 따른 소음, 분진 등 잠재적인 환경적 제약이나 혐오감을 유발할 수 있는 요소가 있습니다. 또한, 본건 토지는 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 유형 및 지분 관계 분석

본건은 토지의 '일부 지분 매각'이 핵심입니다. 이는 지분권 취득 후 다른 지분권자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 완전한 소유권을 확보해야 하는 복잡한 권리 관계를 수반합니다.

경매 구분은 '부동산임의경매'이며, '재매각' 물건이라는 점은 과거 경매 진행 과정에서 입찰자가 대금을 미납했거나, 기타 사유로 인해 재차 경매가 진행되는 물건임을 의미하며, 이는 입찰 전 권리나 물건 자체에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

3.2. 제시외 물건 및 특이 사항 분석

가장 중요한 특이사항은 '토지일부지분' 위에 소재하는 '태양광 발전설비(약 99.36kw)'가 매각에서 *제외*된다는 점입니다. 해당 설비는 2022년경 설치된 것으로 보이며, 설비가 매각에서 제외되었으므로, 매수자는 태양광 발전설비 소유자를 상대로 지료(토지 사용료) 청구 또는 설비 철거를 요구할 수 있는 법정 다툼의 여지가 발생합니다. 최저매각가격은 이 제시외 태양광 설비 소재로 인한 제한을 감안하여 산정되었습니다.

4. 상권 분석 및 이용 상태

4.1. 토지 이용 상황

본건 토지는 대규모 태양광 발전단지 내의 등고 평탄한 잡종지로서, 현재 태양광 발전설비 부지(삼각형 및 직사각형 형태)로 이용되고 있습니다. 지목은 잡종지이나, 현황은 태양광 발전시설 부지이며, 인근 역시 태양광 발전단지로 활용도가 명확합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 '계획관리지역'입니다. 이는 비도시지역 중에서도 비교적 개발 가능성이 높은 용도지역으로, 잠재적 가치가 높습니다.

또한, '성장관리계획구역(고대36 일반형)' 및 '가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)'으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 정보

본건은 대규모 공장 및 농경지 주변에 위치한 태양광 발전 부지이므로, 일반적인 주거 생활을 위한 편의시설(학교, 병원, 상업시설 등)은 원거리에 위치할 것으로 판단됩니다. 대중교통 이용 역시 불편한 지역으로, 차량 의존도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 관련 리스크 (법정 지상권 및 지료)

매각에서 제외된 태양광 발전설비가 토지 위에 존재합니다. 이는 매수자가 토지 소유권을 행사하는 데 제약이 될 수 있으며, 설비 소유자와의 지료 협상 및 법정 다툼(법정 지상권 성립 여부 포함)이 필수적으로 예상됩니다.

6.3. 재매각 리스크

'재매각' 물건은 과거 대금 미납 이력이 있는 만큼, 물건 자체의 숨겨진 문제나 권리상의 하자가 있을 가능성을 염두에 두고 철저한 사전 조사(임장 및 권리 분석)가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 태양광 발전 부지로 활용도가 명확하며, 대규모 산업단지 인근에 위치하여 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 가집니다.

다만, '일부 지분 매각'과 '제시외 태양광 발전설비'가 가장 큰 난관이자 리스크 요인입니다. 이 두 가지 리스크를 해결할 명확한 계획과 자금력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 특히, 태양광 발전설비 소유자와의 법률적 관계 정립 방안(지료 청구 또는 철거 소송 등)이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 현재 이용 가치

지목은 잡종지이지만, 현황은 태양광 발전설비 부지로 이용되고 있어, 안정적인 임대 수입(지료)을 기대할 수 있습니다.

8.2. 계획관리지역의 잠재력

계획관리지역으로서 향후 주변 환경 변화에 따라 다양한 개발 가능성을 열어둘 수 있는 용도지역입니다.

8.3. 산업단지 인근의 장기 가치

환영철강공업 및 대한전선 등 대형 공장 인근에 위치하여 산업단지 확장 등 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여지가 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계