나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3881 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 360-5 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3881 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 360-5 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경3881 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 360-5 | 감정가: 90,528,000원 | 최저가: 15,215,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경3881 (1)이며, 용도는 전입니다. 토지 면적은 552.00㎡ (약 166.98평)입니다.

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 360-5 소재의 토지로, 부동산임의경매를 통해 매각이 진행됩니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 소유자와 채무자는 박OO입니다. 채권자는 구OOOOOOO이며, 본 물건은 현재 재매각 물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 90,528,000원이며, 토지면적은 552.00㎡ (약 166.98평)입니다.

토지 제시외면적 및 건물 관련 면적은 모두 0.00㎡로, 순수 토지만을 매각하는 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 상록초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.

주변은 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재하여 형성된 전형적인 농촌지역입니다. 본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주위 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나 기본적인 생활 편의 시설은 인근 송악읍 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

감정평가서상 주위환경은 농가주택과 농경지가 혼재되어 있어, 조용하고 한적한 전원 생활용으로 적합한 입지입니다. (단, 현황 도로 이용 상황 등은 현장 확인 필요)

2.3. 혐오시설 분석

주변 환경은 농경지 및 자연림 상태의 임야가 혼재된 지역으로, 검색 결과 특이한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

일반적인 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 농업 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 정확한 현황은 임장 활동을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매(담보권 실행을 위한 경매) 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

소유자와 채무자가 동일한 박OO이므로, 단순한 채권 회수를 위한 경매로 판단되며, 등기부상 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 예상되나, 매수자는 반드시 말소기준권리 이후 모든 권리의 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.

3.2. 법적 및 행정 규제

토지의 용도지역은 계획관리지역으로, 비교적 건축 행위 등에 있어 유리한 지역에 해당합니다.

추가적으로 성장관리계획구역(송악02 산업형) 및 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종제한)에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

3.3. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수)

본 물건의 지목은 "전(농지)"이므로, 최고가 매수신고인은 관할 행정기관으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로 농지취득 계획이 확실한 경우에만 입찰해야 합니다.

지적도상 맹지이나 현황 일부 도로 이용 (토지의 현황과 지적 공부상의 차이)

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 "전 및 일부 도로"로 이용 중이며, 북동측 일부가 노폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다. 현황 도로가 사도(개인 소유 도로)일 경우 추후 이용에 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있으므로, 도로의 소유 관계와 이용 권한을 반드시 확인해야 합니다.

공부와의 차이

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전 및 일부 도로"로 이용 중이므로, 지목 변경이나 건축 허가 시 문제가 될 수 있습니다.

재매각 물건

이전 최고가 매수인이 대금을 납부하지 않아 재매각되는 물건입니다. 입찰 참여 전 이전 매수인이 대금을 미납한 사유(대출 불가, 리스크 발견 등)를 추정하여 확인하는 것이 좋습니다.

4. 투자를 위한 종합 의견

4.1. 투자 포인트

계획관리지역

비농업진흥지역에 속하는 계획관리지역 토지로, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 개발 및 활용 범위가 넓어 비교적 높은 잠재력을 가집니다.

산업형 성장관리계획구역 인근

송악읍은 당진 북부의 산업단지와 인접해 있어, 장기적으로 지역 개발 압력에 의한 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

도로 이용 현황

지적도상 맹지이나 현황상 3미터 포장도로에 접하고 있어, 현황 도로의 법적 문제를 해결할 경우 토지 이용 및 개발에 유리한 조건을 가질 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내의 토지로서 개발 잠재력이 있으나, 농지취득자격증명이라는 필수 조건과 지적도상 맹지라는 구조적인 단점을 동시에 가지고 있습니다.

따라서 실수요자 관점에서 농취증 발급이 확실하며, 현황 도로의 법적 문제 해결(예: 현황 도로에 대한 사용 승낙)이 가능하거나, 도로의 소유권을 확보할 수 있는 경우에 한하여 적극적인 입찰을 고려할 만합니다. 초기 투자 비용 절감을 위해서는 재매각 사유 분석 및 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계