나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4174 [2] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-12 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4174 [2] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-12 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경4174 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-12 | 감정가: 110,712,000원 | 최저가: 54,249,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

물건 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-12

사건번호: 서산지원 2024타경4174 (2)

용도/지목: 임야 (현황: 주거나지, 신축공사중)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지매각

소유자/채무자: 안OO / 선OO

채권자: 원OOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 659.00㎡ (약 199.36평)

감정가: 110,712,000 원

제시외 건물 면적: 146.60㎡ (약 44.35평, 매각 제외)

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 태안군 교육문화센터 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 완경사지대 내 사다리형의 형태를 이루고 있으며, 공부상 지목은 임야이나 현황은 주거나지(신축공사중) 상태로 이용 중입니다. 남동측 및 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 준보전산지로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한이 있으나, 본건은 현황상 주거나지로 신축공사가 진행 중이므로 용도 변경 후 건축 행위의 적법성 여부 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 특이 사항

본건은 '토지매각'으로 제시외 건물 (146.60㎡)은 매각에서 제외됩니다. 가장 큰 특이 사항은 '법정지상권' 성립 여부 및 '재매각' 사건이라는 점입니다. 재매각은 기존 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 경우이며, 입찰 시 보증금 부담이 커질 수 있습니다.

3.2. 지상권 말소 가능성 (긍정적 요소)

등기부 을구 순위 2번의 지상권 설정 등기(2013. 6. 13. 접수)에 대하여 지상권자인 원북새마을금고의 '말소동의서'가 제출되어 있습니다. 이는 낙찰 후 해당 지상권에 대한 부담이 해소될 가능성이 매우 높다는 긍정적인 신호입니다.

3.3. 법정지상권 리스크 (부정적 요소)

제시외 건물(신축 중인 건물로 추정)이 매각에서 제외되었고, 그로 인한 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 최저 매각 가격은 제시외 건물 소재를 감안하여 제한적으로 평가된 가격입니다. 매수인은 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자를 상대로 건물 철거 소송 및 지료 청구 소송 등을 진행해야 할 수 있으며, 법정지상권이 성립된다면 토지 사용에 제약이 따르게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 소재한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 배후지 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 주요 상권 중심지보다는 조용한 주거 환경에 가깝습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 태안군 교육문화센터가 위치하여 문화 시설 접근성은 양호합니다. 주위가 주택가로 형성되어 있어 기초적인 생활 편의시설(소매점, 식당 등) 이용은 가능할 것으로 보이나, 대형 마트, 병원 등의 주요 시설은 태안읍 중심으로 이동해야 할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 법정지상권 및 제시외 건물 문제

가장 핵심적인 리스크입니다. 제시외 건물 소유자와의 협상 또는 명도/철거 소송이 필수적입니다. 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 토지 소유자는 건물 철거를 주장할 수 있습니다. 성립 여부에 대한 면밀한 법리 검토가 필요합니다.

5.2. 용도 현황과의 차이

공부상 지목은 임야이나 현황은 주거나지(신축공사중)입니다. 이는 향후 대지로 지목 변경 및 건축 준공 과정에서 문제가 발생할 소지가 없는지 사전 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오 시설

제시된 정보만으로는 인근에 특정 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 처리장, 송전탑 등)의 유무를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 반드시 필요합니다.

5.4. 재매각 사건의 이해

재매각 사건의 경우, 최초 입찰 보증금보다 높은 보증금을 요구할 수 있으며, 기존 낙찰자가 미납한 사유에 대한 분석이 간접적으로 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 태안읍 동문리라는 주거지 인근의 입지적 장점을 가지면서도, 임야를 현황 주거나지로 개량하여 신축 공사 중인 상태의 토지입니다. 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 권리상의 큰 리스크를 안고 있어, 일반 투자자보다는 건축 또는 법적 분쟁 해결 능력(자본력)을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

말소 동의서 제출: 을구 지상권 등기의 말소 가능성이 높아 권리 관계가 일부 정리될 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

용도 변경 가치: 지목은 임야이나 현황이 주거나지로 이용되고 있어, 향후 지목 변경을 통한 토지의 실질적 가치 상승 여지가 있습니다.

입지 조건: 태안군 교육문화센터 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계