나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4174 [3] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-13 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4174 [3] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-13 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4174
• 주소: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-13
• 감정가: 110,712,000원
• 최저가: 54,249,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경4174 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-13 | 감정가: 110,712,000원 | 최저가: 54,249,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 서산지원 2024타경4174 (3)

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서산지원 2024타경4174 (3)

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 813-13

* 용도 (공부상): 임야 (현황: 주거나지, 신축공사중)

* 감정가: 110,712,000원

* 토지면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

* 건물 제시외면적: 98.34㎡ (매각 제외)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 특이사항: 법정지상권 문제, 재매각

1.2. 입지조건 및 환경분석

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 "태안군 교육문화센터" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 편의성 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장도 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건은 완경사지대 내 사다리형의 토지이며, 현재는 지목 임야와 달리 주거나지(신축공사중) 상태로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 남동측 및 북서측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육 전부제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 권리관계 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 안OO, 채무자 선OO, 채권자 원OOOOOO으로 확인됩니다.

가장 중요한 권리 특이사항으로 '을구 순위 2번 지상권설정등기(2013. 6. 13. 접수)'에 대해 지상권자인 원북새마을금고의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

2.2. 법정지상권 리스크

본 물건은 매각 대상에서 제시외 건물(총 98.34㎡)이 제외되었으며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

감정평가 시 최저매각가격은 제시외 건물이 소재하는 점을 감안하여 제한적으로 평가된 가격이므로, 매수 후 제시외 건물 소유자와 법정지상권 관련 분쟁(지료 청구 또는 건물 철거)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 매수인은 제시외 건물에 대한 현황 및 건축 주체, 신축 시점 등을 정확히 파악하여 법정지상권 성립 여부를 판단하는 것이 필수적입니다.

2.3. 공부와 현황의 불일치

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '주거나지(신축공사중)등'으로 이용 중입니다.

매수 후 토지 대장상 지목 변경(형질 변경)이 필요한 경우, 관련 법규 검토 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 생활정보

본건은 태안읍 생활권 내에 위치하고 있어, 태안군 교육문화센터 및 태안읍 시가지의 근린생활시설 이용이 용이한 지리적 이점을 가지고 있습니다.

주변은 주로 주거 및 농경지가 혼재된 환경으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

3.2. 혐오시설 분석

제시된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설이 존재한다는 특이사항은 확인되지 않았습니다.

주위가 주택 및 농경지 등으로 이루어진 보통의 주거지역이므로, 일반적인 도시 외곽의 생활환경을 가집니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법정지상권 관련 분쟁 리스크

제시외 건물(98.34㎡)은 매각 제외이며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다.

법정지상권이 성립된다면, 매수인은 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나, 성립 여부 자체에 대한 소송 및 시간, 비용이 수반될 수 있습니다.

4.2. 재매각 및 지목 변경 리스크

본건은 재매각 물건으로 입찰 보증금이 일반적인 경우보다 높을 수 있습니다.

공부상 '임야'를 현황 '주거나지'로 이용하고 있으므로, 추후 건축물을 완성하거나 지목 변경 시 관련 인허가 및 개발행위 제한 사항(자연녹지지역, 준보전산지 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 태안읍 생활권에 인접하여 양호한 입지 조건을 갖춘 토지이며, 이미 신축공사 중인 주거나지 상태로의 전용이 상당 부분 진행되어 개발 가치를 내포하고 있습니다.

다만, 매각에서 제외된 제시외 건물(98.34㎡)로 인한 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 권리상의 리스크입니다.

법정지상권 문제의 해결 방안(소송 또는 협상을 통한 건물 매입)을 사전에 계획하고 입찰에 참여해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 토지의 현황 이용 가치

공부상 임야이나 현황은 주택 건축이 진행 중인 주거나지 상태로, 지목 변경에 따른 추가 개발 비용과 시간을 절약할 수 있는 잠재력이 있습니다.

면적은 659.00㎡ (약 199.35평)로 적정 규모의 주택 부지로 활용하기에 적합합니다.

6.2. 권리 안정성 (일부)

기존 지상권설정등기에 대한 말소동의서가 제출된 점은 권리관계의 일부 부담을 해소하는 긍정적인 신호입니다.

6.3. 상대적인 저가 매입 기회

법정지상권 불확실성이 최저가에 반영된 상태이므로, 이 리스크를 명확히 분석하고 해결 능력이 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 가격에 토지를 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.4. 태안읍 인접 주거 수요

태안군 교육문화센터 인근으로, 태안읍 중심부 접근성이 우수하여 실수요자나 주말 주택 수요자에게 적합한 입지입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계