나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4259 [2] 충청남도 서산시 오남동 16-25 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4259 [2] 충청남도 서산시 오남동 16-25 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4259
• 주소: 충청남도 서산시 오남동 16-25
• 감정가: 21,920,000원
• 최저가: 3,684,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경4259 | 소재지: 충청남도 서산시 오남동 16-25 | 감정가: 21,920,000원 | 최저가: 3,684,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서: 충청남도 서산시 오남동 토지 (농지)

1.1. 기본 정보 및 현황 요약

사건번호: 서산지원 2024타경4259 (2)

소재지: 충청남도 서산시 오남동 16-25

용도(지목/현황): 임야 / **전 (밭)**

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

토지면적: 274.00㎡ (약 82.88평)

감정가: 21,920,000원

특이사항: **농지취득자격증명 필요**, **재매각** 물건, **지적도상 맹지**

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 서산시 오남동 소재 '소탄말' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 농가주택이 혼재된 교외지역 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형 및 장방형의 완경사지로서, 지목은 임야이나 **현황은 답 또는 전(밭)으로 이용 중**인 것으로 보입니다 (감정평가서상 기호①은 답, 기호②는 전 이용). 이는 농지법상 규제를 받을 수 있음을 시사합니다.

인접 도로 상태는 **지적도상 맹지**이나, 인접 필지를 통해 출입하고 있어 사실상 통행에는 문제가 없어 보입니다. 다만, 향후 개발 및 건축 시에는 인접 토지 소유주의 사용 승낙 또는 별도의 통행로 확보가 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 당사자

본건은 채무자 김OO 소유의 토지에 대한 **부동산강제경매** 사건입니다. 채권자는 모OOOOOOO입니다. 재매각 물건으로 진행되고 있어, 이전 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 높습니다.

3.2. 권리 및 임대차 관계

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황(말소기준권리 등)과 임대차 관계를 알 수 없습니다. 다만, 감정평가서에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 토지 매각이므로 토지 상에 존재하는 미등기 건물이나 제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다. (건물면적 0.00㎡, 제시외면적 0.00㎡)

3.3. **특이사항 및 필수 확인 사항**

* **농지취득자격증명 (농취증) 필수:** 지목이 '임야'라도 현황이 '전/답' 등 농지로 이용 중이므로, **농지취득자격증명서 제출이 필수**입니다. **미제출 시 입찰보증금이 몰수**되므로, 반드시 관할 서산시청 또는 읍/면사무소에 농지취득 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* **재매각:** 재매각 물건의 경우, 이전 최저가보다 높은 금액에서 시작할 수 있으며, 입찰 시 보증금을 높게 요구할 수 있습니다. (통상적으로는 일반 매각과 동일한 보증금으로 진행되나, 법원 공고 확인 필요)

4. 토지이용계획 및 제한 사항

4.1. 도시계획 및 제한

본건은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 **도시지역, 자연녹지지역**에 해당합니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지 공간을 확보하고 도시의 확산을 방지하는 지역으로, 개발행위가 제한적이지만 장기적으로 도시지역 내 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 기타 제한 사항

* 가축사육제한구역(300m 일부제한): 젖소, 말, 돼지, 개, 닭 등 일부 가축 사육이 제한됩니다.

* 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 군사 시설 및 항공기 소음과 관련된 제한이 있습니다. 이는 건물 신축 또는 고도 제한과 관련될 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 기호②는 **준보전산지**에도 해당합니다.

5. 생활 정보 및 혐오 시설 정보

5.1. 주변 환경

본건은 서산 시가지 외곽의 농경지대에 위치하여 기본적인 정주 여건보다는 영농을 위한 토지로서의 가치가 높습니다. 가까운 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 용이합니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

* **맹지 리스크:** 지적도상 도로에 접하지 않은 **맹지**라는 점은 향후 건축 허가 및 가치 상승에 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 인접 토지주의 협조(통행 지료 및 승낙)가 필수적이며, 이는 예측 불가한 비용과 시간을 소모할 수 있습니다.

* **군용비행장 소음:** **군용비행장 소음대책구역 제3종구역**에 해당하여 항공기 소음의 영향권에 있을 수 있습니다.

* **혐오시설 검색 결과:** 별도로 충청남도 서산시 오남동 16-25 인근에 눈에 띄는 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리장)이 검색되지는 않았습니다. 다만, 주변 농가 및 축사와 관련된 냄새나 소음은 존재할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 **도시지역 내 자연녹지지역**에 위치한 토지로서, 장기적인 관점에서는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 **현황이 농지(전/답)**이며, **지적도상 맹지**라는 결정적인 약점을 동시에 가지고 있습니다. 따라서 매각 가격이 매우 저렴한 경우에 한하여, 농업용이나 장기 투자 목적으로 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 도시지역 내 자연녹지지역에 속하여 장기적으로 서산시 도시 확장 시 개발 가능성이 내재되어 있습니다.

**농지 활용성:** 지목은 임야이나 현황은 전(밭) 또는 답으로 이용 중이어서 당장 농지로서의 활용 가치는 높습니다.

**저렴한 감정가:** 토지 면적 대비 (82.88평, 2192만원) 비교적 감정가가 높지 않은 편입니다. (평당 약 264,484원)

6.3. 잠재적 리스크

**농지취득자격증명 (농취증):** **필수 발급 사항**입니다. 농지 소유자격이 없는 경우 입찰이 무효되고 보증금이 몰수됩니다.

**맹지 리스크:** 가장 큰 위험 요소입니다. 맹지 탈출을 위한 인접 토지 사용 승낙 확보가 불가능하거나 비용이 과도할 경우 토지 가치가 현저히 하락합니다.

**현황과의 불일치:** '임야'가 '전/답'으로 이용 중인 점은 향후 지목 변경이나 원상회복 명령의 위험이 존재합니다. (기호① 답, 기호② 전)

**재매각 물건:** 이전 낙찰자가 포기한 사유를 반드시 확인해야 합니다. (맹지, 농취증 미비 등이 주된 사유일 수 있음)

법원 정보

서산지원 경매6계