나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4259 [1] 충청남도 서산시 오남동 15-43 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4259 [1] 충청남도 서산시 오남동 15-43 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경4259 | 소재지: 충청남도 서산시 오남동 15-43 | 감정가: 24,825,000원 | 최저가: 4,173,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 보고서의 대상 물건은 서산지원 2024타경4259 (1) 사건으로, 충청남도 서산시 오남동 15-43 소재의 답(沓, 논)에 대한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 전체 토지 면적은 661.00㎡ (약 200.09평)이며, 매각 대상은 이 중 일부 지분입니다. 감정가는 24,825,000원으로 책정되었습니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 서산시 오남동 세칭 "소탄말" 남동측 인근에 위치하며, 전, 답 및 농가주택 등이 혼재하는 교외 주변 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 형태

본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다. 토지는 사다리형의 완경사지로서 현황은 답(논)으로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역(일부제한) 및 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 각종 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 특이 사항

본 건은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 '토지일부지분매각'입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 모OOOOOOO입니다. 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 공유자우선매수신고 및 재매각 이력이 존재하는 특이 사항이 있습니다.

3.2. 낙찰자 이행 사항

낙찰자는 농지취득자격증명서를 필수로 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 전형적인 농경지대이므로 별도의 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근에 농가주택이 혼재하는 수준의 정주 환경입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설 정보

서산시 내 광역 소각장 건설이 진행되고 있으며, 이는 환경 교육장 및 찜질방 등을 갖춘 복합 시설로 계획되고 있으나, 광역 폐기물 처리 시설이라는 본질적인 특성상 인근 지역의 환경적 선호도 및 지가에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매입 또는 분할)가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 소송을 통한 지분 관계 해소 절차(공유물 분할 청구의 소)를 거쳐야 합니다.

5.2. 맹지 및 도로 접근성 문제

본 토지는 지적도상 맹지(盲地)로, 인접 필지를 통해서만 출입이 가능합니다. 이는 토지의 이용 가치 및 개발 행위에 중대한 제약을 가하는 요소입니다. 인접 토지 소유자와의 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 행정 규제 리스크

도시지역 내 자연녹지지역이라 하더라도, 가축사육제한구역 및 군용비행장 관련 규제로 인해 토지 이용 및 개발의 폭이 제한됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역의 농지 지분을 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회이지만, 맹지라는 구조적 문제와 지분 매각이라는 권리적 문제가 결합된 고위험 물건입니다. 농지취득자격증명서가 반드시 필요하며, 공유자우선매수청구권 행사가 가능하므로 최종 낙찰까지의 변수가 많습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 도시지역 내 자연녹지지역이라는 용도적 잠재력을 보유하고 있어, 장기적으로 서산시의 개발 축이 확장될 경우 용도 변경 및 개발 기대감은 존재합니다.

권리 해결을 통한 수익: 지분 매입 후, 나머지 공유자에게 지분을 매도하거나 전체 토지를 매입하여 단독 소유권을 확보하고 맹지 문제를 해결하는 등의 적극적인 권리 관계 정리 작업을 통해 시세 차익을 도모할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 최초 감정가 기준으로 2천만 원대의 소액으로 농지 지분을 취득할 수 있어 낮은 투자 진입 비용을 가집니다.

법원 정보

서산지원 경매6계