나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59433 [1] 충청남도 서산시 성연면 1089 일람리 서산테크노밸리 고운라피네 113동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59433 [1] 충청남도 서산시 성연면 1089 일람리 서산테크노밸리 고운라피네 113동 3층301호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경59433
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 113동 3층301호 (서산테크노밸리 고운라피네)
• 감정가: 180,000,000원
• 최저가: 30,253,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 아파트

서산지원 경매6계 2024타경59433 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 113동 3층301호 (서산테크노밸리 고운라피네) | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 30,253,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경59433 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 충청남도 서산시 성연면 일람리 서산테크노밸리 고운라피네 113동 3층 301호입니다.

최초 감정가는 180,000,000원입니다.

본 경매는 재매각 물건이며, 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 권OO이고 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 면적 정보

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

토지면적은 52.61㎡ (약 15.91평)입니다.

건물(전유)면적은 75.14㎡ (약 22.72평)이며, 이는 일반적으로 '구 29평형(추정 분양면적 약 97.68㎡, 약 29.55평)'에 해당하는 크기입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서산시 성연면 일람리 소재 성연 초등학교 남서측 인근에 위치하며, 서산테크노밸리 내에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하여 서산테크노밸리 및 서산 시내 방면으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

사용승인일은 2018년 02월 26일이며, 지상 19층 중 3층에 위치합니다.

철근콘크리트 구조로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

현재 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용되고 있습니다.

도시가스 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 (인수 리스크 집중 분석)

3.1. 경매의 종류 및 특징

본건은 부동산강제경매 사건이며, 이미 한차례 유찰 혹은 불허가 등의 사유로 재매각이 진행되는 물건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 위험

본건의 가장 중요한 특이사항이자 리스크는 주택임차권자 김준호가 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 해당 임차인의 전세보증금반환청구권을 양도받은 승계인입니다.

만약 매각 대금으로 주택임차권자(또는 그 승계인인 주택도시보증공사)의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

을구 순위 3번의 주택임차권설정등기(2023. 8. 16. 접수)는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 경우 말소되지 않을 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 배당 순위 및 예상 배당금을 철저히 분석하여 인수해야 할 금액이 발생하는지 여부를 확인해야 합니다.

4. 지역 및 생활 정보 (상권 분석 포함)

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보되어 있습니다.

지구단위계획구역 및 일반산업단지(서산테크노밸리) 내에 위치하여 직주근접형 아파트의 성격을 가집니다.

중로1류, 중로2류와 접합하고 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 교육 및 상권 환경

성연 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

서산테크노밸리 내 주거 지역으로, 단지 주변의 근린생활시설을 중심으로 기초 생활 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용은 보통입니다.

다만, 대규모 중심 상권은 서산 시내와 연결되므로 차량 이동이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 주택임차보증금 인수 리스크

권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액은 낙찰자가 인수하는 가장 치명적인 리스크입니다.

입찰자는 최저가 산정 시 인수 금액을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

5.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 기존 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 높습니다.

재매각 사유를 정확히 파악하기는 어려우나, 통상적인 경매 물건 대비 입찰 보증금 부담이 커지거나 (통상 20%) 미납의 사유를 유추하여 권리상의 문제나 기타 숨겨진 문제가 없는지 재차 점검해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

일반산업단지 내 주거지라는 특성상 주변에 공장 시설 등이 혼재할 수 있습니다.

다만, 해당 아파트 단지 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지와의 근접성은 입지 특성으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

신축급(2018년 사용승인) 아파트로 내부 상태 및 구조가 양호합니다.

서산테크노밸리 내 직장인 수요를 바탕으로 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

대부분의 편의시설과 교육시설이 인접해 있어 주거 환경의 기본 조건은 충족하고 있습니다.

6.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축의 아파트를 감정가 1억 8천만 원에 취득할 기회이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인 문제가 명확하게 존재합니다.

이 리스크는 낙찰 대금 외 추가적인 현금 지출을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 말소 기준 권리를 명확히 분석하고, 임차인의 전세 보증금 및 배당 순위를 철저히 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 금액이 발생하지 않는 안정적인 배당이 가능한 가격 이하로 접근하는 것이 안전하며, 전문가의 권리분석 컨설팅이 반드시 필요한 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계