나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59990 [1] 충청남도 당진시 원당동 600-15 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59990 [1] 충청남도 당진시 원당동 600-15 1층102호 다세대주택 경매

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서산지원 경매6계 2024타경59990 | 소재지: 충청남도 당진시 송산로 270-42, 1층102호 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 23,530,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경59990 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 600-15 1층102호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (재매각)

채무자/소유자: 이OO

채권자: 석OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.50제곱미터 (약 24.06평)

건물면적: 67.08제곱미터 (약 20.28평)

(참고: 다세대주택은 전용면적만 기재되며, 별도의 분양면적은 없습니다.)

1.3. 감정 평가 정보

감정가: 140,000,000원

평가요항: 구분건물감정평가요항표에 의거 다세대주택으로 평가됨.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 "당진시 농업기술센터" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 주거와 비주거 시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 북서측으로 완만하게 하향경사진 것을 평탄하게 조성한 부정형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형) 및 준보전산지 등에 해당합니다. 이는 향후 개발 가능성 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산강제경매에 의한 재매각 사건입니다. 재매각은 통상적으로 전 낙찰자의 대금 미납으로 인해 발생하며, 이는 본건의 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 임차인 및 인수 리스크 (최대 리스크)

주의사항: 주택임차권자 석천원(채권자와 동일인)은 등기사항전부증명서 을구 순위 3번에 주택임차권설정등기(2024. 9. 12.접수)가 되어 있으며, 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

만일 임차인이 보증금 전액(금액 미상)을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 입찰 시 최우선적으로 고려되어야 할 잠재적 인수 부담입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 소규모 상권을 이용하는 데는 문제가 없어 보입니다. 그러나 대규모 상업시설이나 핵심 상권 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

주변에 아파트단지와 주택이 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. "당진시 농업기술센터" 근거리에 위치하며, 세부적인 학교, 병원 등 주요 생활 시설은 개별적인 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오 시설 분석

제시된 정보만으로는 인근 혐오 시설의 존재 유무를 확인할 수 없습니다. 다만, 주위가 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어, 이로 인한 환경적 요소(예: 농기계 소음, 비료 냄새 등)는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주택 임차권 인수 위험

권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 입찰 전 배당금 산정 및 임차인 보증금액에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 이 리스크가 본건의 가장 큰 투자 장애 요인입니다.

5.2. 공적 장부 불일치

본건 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 '임야'이나, 토지대장상 지목은 '대'이며, 현황은 다세대주택 '건부지'로 이용 중입니다. 지목 불일치가 있으나, 현황이 '대'로 이용 중이므로 실제 사용상 문제 발생 가능성은 낮으나, 추후 행정적 절차(지목변경 등)가 필요할 수 있습니다.

5.3. 재매각 및 임대 관계 미상

본건은 재매각 물건으로, 이전 유찰 이유를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층으로, 비교적 신축(외벽 석재타일, 징크 패널 마감 등)이며 내부 이용 상태(방3, 욕실2, 승강기, 도시가스 난방)는 양호합니다. 입지적으로는 주거 환경이 보통 수준이며, 교통 상황도 무난합니다.

하지만, **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크**가 본건의 가장 치명적인 약점입니다. 해당 임차권에 대한 명확한 금액 파악 및 명도 전략 수립 없이는 입찰에 참여하기 어렵습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 당진시 원당동 내 아파트단지 인근으로, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

성장 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 내에 위치하여 장기적인 지역 개발의 수혜를 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 재매각으로 인해 낮은 가격에 재경매가 진행될 가능성이 있으며, 임차인 인수 리스크를 정확하게 계산한다면, 그 금액을 반영하여 최초 감정가 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 임차권 인수 금액을 포함한 총 매입가가 적정해야 합니다.)

법원 정보

서산지원 경매6계