나이스옥션 법원경매 대구 2024타경124042 [1] 대구광역시 동구 각산동 377-7 아트랑스 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 ‘대구반야월초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2016.11.29)
외벽 : 대리석 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 인테리어바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

가) 아파트

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 · 발신설비, 소화전설비, 엘리베이터 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 8-10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
중심상업지역,고도지구(9.9M이상),방화지구,소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,<추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 대구지방법원 2024타경124042 (1)

3. 소재지: 대구광역시 동구 각산동 377-7, 아트랑스 101동 3층 301호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 202,000,000원

6. 토지 면적: 34.36㎡ (약 10.39평)

7. 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평, 전용면적 기준)

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제경매

10. 채권자: 신OO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 대구광역시 동구 각산동에 소재하며, 대구반야월초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 동구는 대구광역시의 북동쪽에 위치하며, 팔공산괴를 포함하는 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 각산동은 행정동으로는 안심4동, 혁신동과 관련이 있으며, 법정동으로는 서호동, 동호동, 신서동 등과 인접합니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 대구 도시철도 1호선 동촌 지역 구간과 가까우며, 주요 도로망과의 연계도 용이한 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 3층 301호입니다.

* 사용승인일은 2016년 11월 29일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 외벽은 대리석 등, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 인테리어 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다.

* 토지는 가장형으로 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건물은 아파트로 이용 중입니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 중심상업지역, 고도지구(9.9M 이상), 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

* 추가적으로 하천구역에 대한 사항은 건설과 문의가 필요합니다.

1.2. 권리 분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 을구 8번 주택임차권 등기(접수일자: 2024-08-21)입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 신동구 (신 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-02

* 확정일자: 2019-06-03

* 대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.2. 3. 기타 권리 분석

* 을구 5번 전세권설정 등기(접수일자: 2017-08-11, 권리금액: 170,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 8번 주택임차권 등기(권리금액: 170,000,000원, 전입일자: 2017-06-02, 확정일자: 2019-06-03)는 말소기준권리이며, '물건명세서 참고사항'에 따르면 임대차보증금 180,000,000원으로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부채권 총액은 340,000,000원입니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

* 본 건은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 을구 5번 전세권설정: 170,000,000원.

* 을구 8번 주택임차권: 180,000,000원 (배당받지 못할 경우).

* 따라서, 최소 170,000,000원의 보증금이 인수되며, 상황에 따라 최대 350,000,000원까지 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권 분석

* 본 건이 위치한 대구광역시 동구 각산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 대구반야월초등학교 북측 인근에 위치하여 지역 주민의 접근성이 좋습니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 향후 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설 입점이 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설은 직접적으로 보이지 않으나, 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활 정보

1.4. 1. 교육 시설

* 대구반야월초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 대구일과학고등학교, 대구동부고등학교 등 교육기관이 동구 내에 위치합니다.

1.4. 2. 편의 시설

* 단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 3. 주변 환경

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변에 혐오시설로 판단될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 지도상에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 최선순위 전세권: 보증금 180,000,000원의 임차권과 170,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 최소 170,000,000원에서 최대 350,000,000원까지의 추가 자금 투입이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 복잡한 권리관계: 신청채권자가 임차인이자 전세권자인 점, 여러 권리가 복합적으로 얽혀 있어 명도 진행 시 법적 검토 및 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 중심상업지역임에도 불구하고 고도지구, 방화지구, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 동구 중심상업지역에 위치한 신축급 아파트로, 입지적 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인과 최선순위 전세권의 존재로 인해 매수인에게 인수되는 금액이 상당합니다. 최소 170,000,000원의 인수 금액이 발생하며, 경우에 따라서는 인수 금액이 감정가를 초과할 수도 있습니다.

* 따라서, 본 물건은 권리 분석에 대한 철저한 이해와 인수되는 보증금에 대한 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

* 명도 관련 리스크 및 추가 자금 투입 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대수선이나 리모델링 부담이 적습니다.

* 중심상업지역 입지: 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 최소 인수 보증금 (전세권): 170,000,000원

* 잠재적 인수 보증금 (임차권): 180,000,000원 (배당 미변제 시)

* 총 인수 가능 금액: 최대 350,000,000원

* 본 건은 인수되는 전세권(170,000,000원)이 감정가(202,000,000원)에 근접하며, 임차권까지 인수될 경우 총 인수 금액이 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 잠재적 인수 비용을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 최소 인수 금액 170,000,000원을 고려할 때, 낙찰가가 32,000,000원을 초과하면 총 취득 비용이 감정가를 넘어서게 됩니다.

* 따라서, 본 물건은 투자 수익을 기대하기보다는 인수되는 보증금으로 인한 손실을 최소화하는 방향으로 입찰가 산정이 이루어져야 합니다.

* 권리 분석 및 시장 조사를 통해 본 건의 실제 가치를 재평가해야 하나, 인수되는 총 금액(최소 170,000,000원)을 감안할 때, 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 보수적으로 검토하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.