나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3018 [1] 충청남도 예산군 예산읍 475-20 창소리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 '창소1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 국도변으로 소규모점포 및 일반음식점, 주유소 등이 형성되어 있고, 후면 단독주
택과 경지정리 전, 답 등 농경지로 혼재되어 있는 국도주변 상가 및 근교 농촌지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 '창소1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 국도변으로 소규모점포 및 일반음식점, 주유소 등이 형성되어 있고, 후면 단독주 택과 경지정리 전, 답 등 농경지로 혼재되어 있는 국도주변 상가 및 근교 농촌지대로서, 제 반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 제 차량출입이 자유롭고, 서측으로 21번 국도(충서로)변 및 시내버스승강장이 위치하고 있어 제반 교통편의도는 무난시됨.

교통상황

대상물건까지 제 차량출입이 자유롭고, 서측으로 21번 국도(충서로)변 및 시내버스승강장이
위치하고 있어 제반 교통편의도는 무난시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 평지로서, '상업용 건부지' 로 이용중임.
일련번호(2): 부정형 평지로서, 현황 '도로등(일시적인 이용상황: 주차장부지)' 으로 이용중
임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 평지로서, '상업용 건부지' 로 이용중임. 일련번호(2): 부정형 평지로서, 현황 '도로등(일시적인 이용상황: 주차장부지)' 으로 이용중 임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 공히 서측으로 왕복 6차선(폭 25m~30m) 아스콘 포장도로에 접함.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 공히 서측으로 왕복 6차선(폭 25m~30m) 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 공히 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구
역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 공히 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구 역(전부제한지역(도시지역))&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;.

제시목록 외의 물건

후면 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견', '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

제시목록 외의 물건

별첨 &amp;apos;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견&amp;apos;, &amp;apos;지적 및 건물개황도&amp;apos;, &amp;apos;사진용지&amp;apos; 참조.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 별첨 &amp;apos;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견&amp;apos;, &amp;apos;지적 및 건물개황도&amp;apos;, &amp;apos;사진용지&amp;apos; 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 후면 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견', '지적 및 건물개황도', '사진용지'
참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4): 조립식조 판넬지붕 단층 제2종근린생활시설(사무실)건물로서
외벽: 판넬잇기 및 강화유리잇기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

건물의 구조

일련번호(4): 조립식조 판넬지붕 단층 제2종근린생활시설(사무실)건물로서 - 현황 &amp;apos;멸실&amp;apos;

이용상태

일련번호(4): '제2종근린생활시설(사무실 - 현황 '공실' 상태)' 임.

이용상태

일련번호(4): 현황 &amp;apos;멸실&amp;apos; 상태임.

설비내역

일련번호(4): 기본적인 위생 및 급.배수설비, CCTV설비, 전기설비 등 구비되어 있음.

설비내역

-

부합물 및 종물

후면 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견', '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

부합물 및 종물

별첨 &amp;apos;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견&amp;apos;, &amp;apos;지적 및 건물개황도&amp;apos;, &amp;apos;사진용지&amp;apos; 참조.

공부와의 차이

'토지.건물 감정평가명세표' 비고란 참조.

공부와의 차이

&amp;apos;토지.건물 감정평가명세표&amp;apos; 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 후면 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견', '지적 및 건물개황도', '사진용지'
참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 별첨 &amp;apos;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견&amp;apos;, &amp;apos;지적 및 건물개황도&amp;apos;, &amp;apos;사진용지&amp;apos; 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1은 '상업용 건부지'로, 목록 2는 현황 '도로 등(일시적인 이용상황 :주차장 부지)'으로 이용중임
- 목록 1,2 토지 지상 및 인접지에 이동가능한 수출용 컨테이너(92개동), 특수차량(살수차, 건설폐기물차, 이사차, 사다리차, 특장차 등), 중기(지게차 등) 및 비닐하우스 등은 매각에서 제외함
-2025. 7. 30.자 유치권신고인(주식회사 한국윈도즈)으로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 금 90,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
-목록 1 지상 소재 경량철골조판넬지붕 단층사무실(미등기건물) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

1.1. 1.사건번호: 홍성지원 2024타경3018 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건소재지

1.2. 1.주소: 충청남도 예산군 예산읍 475-20 창소리

1.3. 물건현황

1.3. 1.용도: 근린시설 (토지 이용 현황: 상업용 건부지, 도로 등)

1.3. 2.매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 3.감정가: 1,053,416,000원

1.4. 면적

1.4. 1.토지면적: 3324.00㎡ (약 1005.81평)

1.4. 2.건물면적: 0.00㎡ (매각 제외 건물 존재)

1.5. 채권자

1.5. 1.유동화물건 관련 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.6. 특이사항

1.6. 1.유치권, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

2.1. 1.위치: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 '창소1리 마을회관' 북서측 인근

2.1. 2.주변: 국도변으로 소규모점포, 일반음식점, 주유소 등이 형성되어 있으며, 후면 단독주택 및 경지정리 전, 답 등 농경지로 혼재되어 있는 국도변 상가 및 근교 농촌지대

2.1. 3.평가: 제반 주위환경 보통시됨

2.2. 교통환경

2.2. 1.접근성: 제 차량출입이 자유롭고, 서측으로 21번 국도(충서로)변 및 시내버스승강장이 위치하고 있어 제반 교통편의도는 무난시됨

2.3. 도로상태

2.3. 1.접면도로: 일련번호(1,2) 토지 모두 서측으로 왕복 6차선 (폭 25m~30m) 아스콘 포장도로에 접함

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.4. 1.용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

2.4. 2.기타: 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.1. 1.최선순위 근저당권: 국민은행, 접수일자 2019-11-29 (을3), 말소기준권리. 해당 권리 이하 모든 등기부상 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1.인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없음)

3.2. 2.유치권: 주식회사 한국윈도즈로부터 공사대금 90,000,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

3.3. 1.토지 및 건물 등기부 채권 총액: 4,466,529,487원 (낙찰로 인해 소멸될 예정)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.(주)예산통운 로직스

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2020-06-19

* 대항력: 없음

3.4. 2.백

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업)일자: 2020-10-23

* 대항력: 없음

3.4. 3.유한회사에이치엘

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입(사업)일자: 2020-10-13

* 대항력: 없음

3.4. 4.주식회사금강환경

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음

3.4. 5.주식회사동강환경충남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

4.1. 1.국도변 상업시설과 근교 농경지가 혼재된 지역

4.1. 2.소규모 점포, 음식점, 주유소 등 기본적인 근린 상업시설 분포

4.1. 3.후면에 농경지 및 단독주택 등이 있어 지역 주민을 위한 상권 형성

4.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

4.2. 1.21번 국도 인접으로 접근성이 용이하며, 지역 상업시설 이용 가능

4.2. 2.근교 농촌 지역 특성상 대규모 쇼핑몰이나 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있음

4.2. 3.특별한 혐오시설은 검색되지 않으나, 지역 개발 수준은 중간 정도임

5. 생활정보

5.1. 교통

5.1. 1.21번 국도(충서로)를 통한 차량 이동이 매우 편리함

5.1. 2.인근 시내버스 승강장 이용 가능

5.2. 편의시설

5.2. 1.국도변에 위치한 소규모 상업시설 및 편의점 이용 가능

5.2. 2.주변 농경지 및 주거 지역을 고려할 때, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

6.1. 1.주식회사 한국윈도즈로부터 9천만원의 공사대금 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 잠재적 채무가 될 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

6.2. 1.현장에 존재하는 이동 가능한 수출용 컨테이너(92개동), 특수차량(살수차, 건설폐기물차, 이사차, 사다리차, 특장차 등), 중기(지게차 등) 및 비닐하우스 등은 매각에서 제외됩니다. 이러한 물건들의 철거 및 명도를 위한 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미등기 건물

6.3. 1.목록 1 지상에 소재한 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실(미등기건물)은 매각 대상에서 제외됩니다.

6.4. 토지 이용 현황

6.4. 1.목록 1은 '상업용 건부지'로, 목록 2는 현황 '도로 등(일시적인 이용상황: 주차장 부지)'으로 이용 중입니다. 토지의 구체적인 이용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 법정지상권

6.5. 1.건물(미등기)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지의 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 약 1000평 규모의 토지로, 21번 국도변에 위치하여 교통 접근성이 우수하며 상업 및 농촌 지역이 혼재된 입지입니다.

7.2. 감정가는 약 10억 5천만원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 총 채권액은 약 44억원에 달하나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

7.3. 가장 큰 리스크 요인은 9천만원 상당의 유치권 신고이며, 이의 성립 여부가 불확실하여 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 현장에 다수의 매각 제외 물건이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

7.4. 넓은 토지 면적과 국도변이라는 장점은 있으나, 유치권 및 제외 물건 처리 문제가 주요 과제로 남아있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적: 약 1005평에 달하는 넓은 토지는 다양한 개발 및 활용 잠재력을 제공합니다.

8.2. 뛰어난 접근성: 21번 국도변에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 매우 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

8.3. 상업용 건부지 잠재력: 국도변 상업지역에 위치하여 향후 건축물 신축 등 개발 시 높은 상업적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리가 소멸되어, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능합니다 (유치권은 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

9.2. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

9.2. 1.유치권의 성립 여부 및 최종 인수 금액에 대한 철저한 조사

9.2. 2.현장 방문을 통한 물건 상태, 제외 물건 처리 용이성, 주변 환경에 대한 상세한 평가

9.2. 3.유사 지역의 최근 실거래가, 공시지가, 개별공시지가, 토지 이용 계획 등을 고려한 시세 조사

9.2. 4.잠재적 개발 가치 및 예상 수익률에 대한 면밀한 분석

9.3. 따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.