나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2466 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 782 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1은 주거나지, 전, 자연림 및 일부 도로로 이용 중이고, 북측으로 약 2미터 아스콘포장도로에 접함
-목록 2는 주거나지 상태이며, 북측으로 약 8미터 아스콘포장도로에 접함
-목록 1의 일부 토지는 타인점유 부분으로 이용 중인것으로 목측되는 바 정확한 경계측량을 요함
-목록 1에 대하여 농지취득자격증명 불필요함(제2종 일반주거지역)
-2025. 2. 12.자 고천건설주식회사로부터 토목공사대금 395,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 2025. 2. 24.자로 취하함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 소재한 토지 임의경매 사건입니다. 총 감정가는 1,178,313,000원이며, 토지매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 782

용도: 전

토지면적: 5,216.00㎡ (약 1,577.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 5,216㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

본 건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 1,178,313,000원

토지면적: 5,216.00㎡ (약 1,577.8평)

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 접근성

본 물건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 위치하고 있으며, 서천군청 소재지 인근의 자연환경과 주거지가 혼재된 지역입니다. 북측으로 약 2미터 및 8미터 아스콘포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 서천읍내 주요 시설까지는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 토지 이용 현황

목록 1은 주거나지, 전, 자연림 및 일부 도로로 이용 중이며, 목록 2는 주거지 상태로 이용되고 있습니다. 다만, 목록 1의 일부 토지가 타인 점유 부분으로 추정되어 정확한 경계 측량이 필요합니다.

2.3. 도로 접면

목록 1은 북측으로 약 2미터 아스콘포장도로에 접하고 있으며, 목록 2는 북측으로 약 8미터 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건에는 매매를 통한 소유권이전(갑1, 갑2, 갑4), 근저당권(을13, 을20), 지상권설정(을14), 가압류(갑12), 임의경매개시결정(갑13) 등의 권리 내역이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 서천군산림조합의 근저당권(을13)입니다. 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑12), 임의경매개시결정(갑13), 근저당권(을20) 및 지상권설정(을14)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전 등기(갑1, 갑2, 갑4)는 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.3. 유치권 및 기타 특이사항

과거 2025년 2월 12일 고천건설주식회사로부터 토목공사대금 395,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 2025년 2월 24일부로 취하되었습니다. 따라서 현재 유치권은 존재하지 않습니다. 본 건은 중복사건, 재매각, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

3.4. 임차인 현황 (인수 여부)

감정평가서 요약 상 임차인 현황에 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 상권 특성

서천읍은 서천군의 행정, 상권, 문화의 중심지 역할을 하고 있으나, 지속적인 인구 감소와 상권 유출로 인해 중심지 기능이 약화되고 있는 실정입니다. 본 물건이 위치한 군사리 지역은 서천읍 시가지와 인접해 있으나, 주거 및 농업, 자연림 위주의 이용 현황을 보입니다. 서천특화시장 등 주요 상권은 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 주변 상권 시설 현황

주요 상업 시설로는 서천읍내의 마트, 금융기관, 식당 등이 있으나, 물건지와의 거리를 고려할 때 직접적인 상권 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 서천군은 골목상권 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있으나, 본 물건의 입지는 직접적인 수혜 범위 외에 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 물건 인근에는 서천군청, 서천읍 행정복지센터 등 공공기관이 위치해 있습니다. 서천읍내에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

군사리 인근의 교육 및 의료 시설은 서천읍 시가지 내에 집중되어 있으며, 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

현재까지 조사된 바에 따르면, 서천군 서천읍 군사리 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 단지 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 서천군 전체를 볼 때, 일부 지역에서는 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 재매각

본 건은 중복사건 및 재매각 이력이 있는 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리관계나 물건 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 점유 및 경계 문제

목록 1의 일부 토지가 타인 점유 부분으로 추정된다는 점은 향후 경계 분쟁이나 점유 문제로 이어질 수 있는 리스크 요인입니다. 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제약

제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 대한 지역 조례 및 건축법을 준수해야 합니다. 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서천군 서천읍 군사리에 소재한 토지로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 토지 자체는 매각 대상이며, 건물은 없습니다. 주변 도로는 양호하게 접해 있으나, 일부 토지의 타인 점유 추정으로 인한 경계 측량 필요성이 제기됩니다.

7.2. 권리분석 종합

말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 선순위 소유권 이전 등기는 낙찰자가 인수하게 됩니다. 유치권은 취하되어 현재 문제가 없는 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 넓은 토지 면적: 5,216㎡ (약 1,577.8평)의 넓은 대지를 활용할 수 있습니다.

* 비교적 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로 인수 부담이 적습니다.

* 농지취득자격증명 불필요: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 관련 절차가 간소합니다.

8.2. 기회 요소

* 지역 개발 가능성: 서천군 자체적으로 도시 재생 및 상권 활성화 사업을 추진 중이며, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 토지 활용 다각화: 주거나지, 전, 자연림 등으로 이용되고 있어 다양한 용도로의 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 감정가 1,178,313,000원으로 책정되어 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금은 없으나, 토지 일부의 타인 점유 추정 및 경계 측량 필요성, 재매각 및 중복사건이라는 점을 고려해야 합니다. 또한, 서천군 지역의 부동산 시장 동향과 본 물건의 용도(전, 주거나지, 자연림)를 감안할 때, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통한 면밀한 물건 상태 확인과 주변 시세 조사를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰가는 감정가의 70~90% 범위에서 형성될 가능성을 예상하며, 구체적인 입찰가는 본 물건의 실질적인 가치와 인수 조건을 재확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.