나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15094 [2] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 148-19 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15094 [2] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 148-19 전 경매

• 사건번호: 2025타경15094
• 주소: 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 148-19
• 용도: 전

홍성지원 경매4계 2025타경15094 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 148-19 | 감정가: 297,027,000원 | 최저가: 49,921,000원 | 용도: 전

1. 홍성지원 2025타경15094 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15094 (2)

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 148-19

용도: 전 (농지)

감정가: 297,027,000원

토지면적: 3,667㎡ (약 1,109.3평)

토지 지분율: 해당 없음 (전체 매각)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지 조건

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재 옥계저수지 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 가야산로를 통해 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 옥계저수지 인근은 산책로로도 알려져 있으며, 헌종대왕 태실 등 역사적 장소도 가까이 있습니다. 덕산면은 수덕사, 덕산온천, 가야산 등 관광 자원이 풍부한 지역이며, 농촌 중심지 활성화 사업도 추진된 바 있습니다.

1.3. 권리 분석

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지 상에 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하거나 보유하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상 권리입니다. 일반적으로 토지소유자의 승낙을 얻거나 20년간 평온, 공연하게 점유하면 성립될 수 있습니다. 이로 인해 토지 사용에 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생한 문제점이나 높은 관심도를 시사할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 소재하고 있으며, 인근에 단독주택이 분포하고 있습니다. 상업 시설이나 대규모 상권이 밀집된 지역은 아니지만, 덕산면 소재지 및 인근 지역으로 이동하면 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건은 보전관리지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활 정보

주위가 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 옥계저수지 인근은 산책이나 가벼운 야외활동을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다. 덕산면 소재지에 병원, 학교, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 차량으로 접근 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비: 매각 결정까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 토지 내 분묘로 인해 소유권 행사가 제한될 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

3. 원상회복 명령 가능성: 농지 이용 목적 외의 사용이나 시설물 설치 시 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

4. 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 정확한 경계 확인 필요: 감정평가서상 정확한 경계 파악을 위해 지적 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면에 위치한 농지(전)로, 옥계저수지 인근의 자연 친화적인 입지를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 주변 관광 자원과의 연계성도 기대해볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 토지 내 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 여부의 불확실성, 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요하는 부분입니다. 이러한 법률적, 행정적 제약 사항들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업 잠재력: 생산관리지역 내 농지로, 적법한 절차를 거쳐 농업 경영에 활용할 수 있습니다. 예산군은 친환경 농업 단지 조성 등 농업 육성에 힘쓰고 있습니다.

2. 자연 친화적 입지: 옥계저수지와 가야산 인근의 쾌적한 자연환경은 전원생활, 주말농장, 또는 향후 관광·체험 시설 등으로의 활용 가능성을 제시합니다.

3. 상대적 저평가 가능성: 분묘 및 농지법규 등 규제로 인해 시장에서 관심도가 낮을 수 있으나, 이를 해결할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 철저한 권리 분석 및 법규 검토: 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 관련 법적 검토를 선행하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계