나이스옥션 법원경매 안양 2024타경103206 [1] 경기도 군포시 산본동 1092 장미아파트 1134동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "광정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는
대규모 아파트지대로서, 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 소재하며
주거지로의 제반 입지환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하고 근거리에 지하철 4호선
"산본역" 소재하여, 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 6층 602호로서,
(1993.07.06. 사용승인)
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 마감
내벽 : 시멘트모르타르 위 벽지도배, 타일 등 마감
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
집합건축물대장 건축물현황도 기준 방4, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등의 구조이며,
현황은 북측 방 2개를 벽체 철거 후 하나로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 지역난방설비, 도시가스, 소화전 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 평지이며, 아파트 건부지 상태임.

인접 도로상태등

단지 내부도로가 단지 외곽 공도와 연계되며, 북동측으로 왕복 4차선 이상 도로에 주출입구
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) ,
중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2013
-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 안양지원 2024타경103206 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1092, 장미아파트 1134동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 625,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

1.2. 면적 및 규모

건물 전용면적: 101.82㎡ (약 30.80평)

토지 지분 면적: 49.581㎡ (약 15.00평)

건물 총 공급면적 (추정): 약 124.81㎡ (약 37.75평) - (1134동 총면적 7738.08㎡ / 62세대 기준)

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 군포시 산본동 소재 "광정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 단지 내부도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 4호선 "산본역"이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 외곽 북동측으로 왕복 4차선 이상 도로에 주출입구가 개설되어 있어 차량 이동이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

을3 (2013-10-22, 우리은행 근저당권)

3.3. 주요 권리사항

* 소유권 이전: 홍성인(1993.09.13), 박희열(2008.08.28), 하태영(2013.10.22)

* 근저당: 우리은행 (을3, 을4, 을5 - 모두 말소)

* 근저당: 테크메이트코리아대부주식회사 (을12 - 말소)

* 근저당: 비엔케이캐피탈주식회사 (을15 - 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑6 - 말소), 군포시 (갑9 - 말소)

* 임의경매: 비엔케이캐피탈 (갑7, 2024타경103206 - 말소), 케이에프더블유이사공삼유동화전문 (갑8, 2024타경104988 - 말소)

* 근저당부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (을12-2 - 말소)

* 등기부채권 총액: 697,200,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

3.5. 종합 의견

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

해당 아파트(광정삼성장미)의 최근 매매가는 2026년 6월 기준으로 101.82㎡(전용면적) 기준 약 7.9억원 ~ 8.28억원 범위에서 형성되어 있습니다. 특히, 101.82㎡ 면적의 15층 매물이 8억원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 감정가 6억 2,500만원은 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 임대 시세

최근 전월세 거래는 101.82㎡ 면적 기준, 보증금 4억원 ~ 4.3억원 수준으로 확인됩니다.

4.3. 주변 시설

주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역 지도 검색 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북측에 광정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 교통망

차량 이용 시 단지 외곽 도로와의 연계가 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철 4호선 산본역을 통한 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 인근의 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 이용이 용이하며, 공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.4. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등 입주민을 위한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.5. 주차

총 주차 가능 대수는 425대입니다. (세대당 약 0.51대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 및 유동화 물건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2024타경104988)이 존재하며, 채권이 유동화된 물건이라는 특수성으로 인해 낙찰 후 권리 관계의 복잡성 및 예상치 못한 절차 진행 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후도

1993년 7월 사용승인된 건물로, 약 33년 경과하였습니다. 향후 설비 교체, 보수, 리모델링 등에 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 내부 구조 변경

내부 방 2개의 벽체가 철거되어 합쳐진 상태로 이용 중입니다. 이는 원상복구 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 명도 관련 불확실성

대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 지하철 4호선 산본역 이용이 편리하고 초등학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 최근 시세 대비 감정가가 저평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 중복 경매, 유동화 물건이라는 특수성과 건물 노후화, 내부 구조 변경 등의 잠재적 리스크는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 파악하고, 명도 계획을 구체적으로 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 산본역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 우수한 교육 환경: 광정초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 높은 수준으로, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 전용면적은 101.82㎡ (약 30.80평)이며, 최근 유사 면적 매물이 8억원에 거래되었습니다. 동일 단지의 132.75㎡ (약 40.15평) 매물이 8.28억원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 현재 가치는 8억원 이상으로 평가될 수 있습니다.

9.2. 감정가

625,000,000원

9.3. 고려 사항

건물 노후화 및 내부 구조 변경에 따른 수리 비용, 명도 관련 예상 비용, 중복 경매 및 유동화 물건의 특성을 고려한 리스크 프리미엄을 감안해야 합니다.

9.4. 권장 입찰가

최근 실거래가 최고가(8.28억원)를 기준으로 하되, 면적 차이 및 내부 수리 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

희망 수익률 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 7억 5천만원 ~ 8억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.