나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108287 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 505-16 보성팰리스21차 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108287 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 505-16 보성팰리스21차 14층1402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경108287
• 주소: 경기도 안양시 만안구 안양로139번길 7, 14층1402호 (안양동,보성팰리스21차)
• 용도: 오피스텔

안양지원 경매2계 2024타경108287 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양로139번길 7, 14층1402호 (안양동,보성팰리스21차) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 97,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 사건 정보 및 물건 현황

사건번호: 안양지원 2024타경108287 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 505-16 보성팰리스21차 14층1402호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

건물면적 (전용): 30.95㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (재매각)

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정 평가 요약

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 오피스텔 등이 혼재된 일반적인 상업지역입니다.

교통 여건은 인근에 버스정류장 및 지하철역(명학역)이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철골철근콘크리트 라멘조 및 벽식구조의 14층 건물 내 14층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 만안구청 서측 인근의 일반상업지역 내에 위치합니다. 주변에는 관공서가 밀집되어 있어 업무 관련 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 근린생활시설 이용도 용이한 지역적 특징을 가지고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 오피스텔 부지이며, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 생활정보

지하철 1호선 명학역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 주변에 만안구 보건소, 메트로병원, 안양아트센터 등 편의시설이 위치하고 있으며, 안양천 수변 산책로 및 명학공원 등도 비교적 가까워 생활 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석 및 혐오시설

본건이 위치한 일반상업지역은 용도상 상업 시설 및 업무 시설의 입지가 가능하여, 오피스텔의 임대 수요는 주로 관공서 및 인근 업무 시설 종사자로부터 발생할 가능성이 높습니다.

주변에 공공기관 및 병원 등 생활 편의 시설이 밀집되어 있어, 일반적으로 기피할 만한 시설은 가까이 존재하지 않습니다. 다만, 만안구 박달동 등 일부 지역에서 과거 폐기물 관련 이슈가 보고된 바 있으나, 본건의 직접적인 주변 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본건은 부동산강제경매이며, *재매각* 물건입니다. 재매각은 이전 낙찰자가 보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매를 의미합니다. 재매각의 경우 입찰 보증금이 일반 경매보다 높게 책정될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. (제시된 정보에는 보증금 비율이 없으므로 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 및 명도 관련 주의사항 (핵심)

본건은 임차인 관련하여 중요한 주의사항이 있습니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025년 9월 26일 자로 다음과 같은 확약서가 제출되었습니다.

- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 *대항력은 포기*함.

- 전액을 변제받지 못하더라도 *임차권등기를 말소하는 것에 동의*함.

이 확약서가 진정으로 유효하다면, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 위험이 상당 부분 해소됩니다. 특히, 대항력 포기는 명도 절차 진행에 있어 매수인이 부담하는 리스크를 크게 줄여주어, 비교적 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 매수인은 명확한 권리 관계를 바탕으로 입찰할 수 있는 큰 장점이 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 이유를 확인해야 하는 리스크를 내포합니다. (단순한 자금 부족일 수도 있으나, 물건 자체의 숨겨진 문제일 가능성도 배제할 수 없음)

둘째, 임대관계가 미상인 관계로, 현재 임차인이 낙찰 이후 명도 절차에 비협조적일 경우 명도 소송 등 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성은 항상 존재합니다. (다만, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 법적인 명도는 수월할 것으로 예상됨)

4.2. 종합 의견

본 오피스텔은 만안구청 인근의 일반상업지역에 위치하며, 명학역 접근성이 양호한 역세권 인근 물건으로 평가됩니다. 가장 큰 장점은 신청 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없을 가능성이 높다는 점입니다. 이는 투자 안정성을 높이는 매우 중요한 요소입니다.

5. 투자 포인트

5.1. 클린한 권리 관계

대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 인해, 낙찰 후 임차인의 대항력에 대한 부담 없이 소유권을 확보할 수 있어, 통상적인 경매 물건 대비 권리적 리스크가 매우 낮습니다.

5.2. 관공서 인접 입지

만안구청 등 관공서와 인접하여 오피스텔 수요층이 비교적 안정적일 수 있는 지역입니다. (공무원 및 관련 종사자 수요 기대)

5.3. 소액 투자 가능성

감정가 1억 5천 3백만 원으로 소형 오피스텔에 해당하여, 비교적 소액으로 부동산 투자를 시작하거나 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다. (정확한 시세 및 예상 낙찰가를 통한 최종 투자금액 산출 필수)

법원 정보

안양지원 경매2계