나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108171 [1] 경기도 의왕시 이동 207-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108171 [1] 경기도 의왕시 이동 207-9 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경108171
• 주소: 경기도 의왕시 금천말안길 21, 3층302호
• 감정가: 321,000,000원
• 최저가: 205,440,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안양지원 경매2계 2024타경108171 | 소재지: 경기도 의왕시 금천말안길 21, 3층302호 | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 205,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 안양지원 2024타경108171 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

소재지는 경기도 의왕시 이동 207-9 3층302호입니다.

감정가는 321,000,000원입니다.

토지면적은 39.00㎡ (약 11.79평)이며, 건물면적(전용)은 53.10㎡ (약 16.06평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 2020.12.29.에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

소유자 및 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 회차에서 미납 등의 사유로 다시 경매가 진행되는 건입니다.

가장 중요한 주의사항은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025.09.26.자에 확약서가 제출되었다는 점입니다. 확약서의 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 것입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 부담 및 명도(이사) 리스크가 크게 줄어들 것으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 "이동새터마을회관" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조로 내구성이 양호하며, 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등으로 마감되어 있습니다. 위생 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 제1종일반주거지역에 위치하고 있어 쾌적하고 안정적인 주거 환경이 확보되는 지역입니다. 주변은 주로 주택가로 형성되어 있어 대규모 상권은 없으나, 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

교육 시설로는 약 1km 거리에 의왕덕성초등학교, 약 1.6km 거리에 의왕부곡중학교 등이 위치하고 있습니다.

본건이 위치한 의왕시 이동 지역은 도시지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 주거지로의 안정적인 개발 및 관리가 이루어지는 지역입니다. 특이 혐오시설에 대한 보고는 없으며, 감정평가서상 주위 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (명도 용이성)

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다.

가장 큰 권리적 이슈는 임차인(주택도시보증공사) 문제였으나, 상기 '주의사항'에서 언급된 확약서(대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의) 제출로 인해 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 명도 저항 없이 비교적 용이하게 소유권을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. 이는 사실상 권리분석상의 가장 큰 리스크가 제거된 것으로 해석할 수 있습니다. 단, 우선변제권만 주장하므로 배당 절차는 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

재매각 물건이라는 점은 특별한 하자는 아니지만, 과거 미납 이력 등으로 인해 입찰자들 사이에서 심리적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정평가서에 폐문부재로 인하여 내부 이용상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 않았으므로, 입찰 전 현장 탐문 및 내부 구조 확인이 반드시 필요합니다. 내부 인테리어 상태 및 마감재 손상 여부 등을 직접 확인하여 예상 수리 비용을 산출해야 합니다.

감정가가 시세와 차이가 있는지 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 의왕시 이동 소재의 2020년 준공된 비교적 신축 다세대주택이라는 점에서 매력적입니다. 토지면적은 39.00㎡ (약 11.79평), 전용면적은 53.10㎡ (약 16.06평)으로 안정적인 면적을 확보하고 있습니다.

특히 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출은 명도 리스크를 획기적으로 낮추어 초보 투자자에게도 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 안정적인 주거지역(제1종일반주거지역)에 위치하며, 엘리베이터 및 도시가스 개별난방 등의 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수요 모두에게 접근성이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 신축 건물 메리트: 2020년 사용승인된 건물로, 건물 가치가 높고 향후 수리 및 관리 비용이 절감됩니다.

2. 명도 리스크 대폭 감소: 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 통상적인 경매 물건 대비 명도 과정이 매우 간소화될 것으로 보입니다.

3. 안정적인 입지: 의왕시 이동 내 주거 환경이 양호한 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 승강기 및 설비 완비: 다세대주택에서 중요한 승강기 설비와 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 경쟁력을 높입니다.

법원 정보

안양지원 경매2계