나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108942 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-51 파인빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교"동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 3층 302호로서
외벽 : 대리석 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호임.
((사용승인일 : 2020-07-23)

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.
※ 후첨"내부구조도" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(저촉), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 상대보호구역(안양양지초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 20.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경108942 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-51 파인빌 3층302호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 43)

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 30.35㎡ (약 9.19평)

토지지분: 30.351㎡ (약 9.19평)

건물면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

건물지분: 48.19㎡ (약 14.58평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2020년 7월 23일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가요약: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변환경

* 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하고 있습니다.

* "양지초등학교" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 인접 도로: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 2. 교통 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 도로 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 구역에 해당합니다.

* 안양양지초등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2023년 6월 14일자 의정부세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다:

* 주택임차권 (장덕환, 을4)

* 압류 (의정부세무서장, 갑3)

* 압류 (안양시, 갑4)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑5)

* 압류 (서울특별시, 갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 정보상 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주택임차권(장덕환)은 말소 대상이며, 특별한 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장덕환)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 30일

* 확정일자: 2021년 3월 3일

* 배당신고일자: 2023년 3월 2일

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 본 물건의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 20.자)가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.2. 4. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존 (허정구 외 1명, 2020-07-30, 갑1)

* 공유자전원지분 전부 이전 (유선옥, 2021-04-16, 갑2)

* 주택임차권 (장덕환, 2023-03-02 말소, 을4)

* 압류 (의정부세무서장, 2023-06-14, 갑3) - 말소기준권리

* 압류 (안양시, 2023-10-31, 갑4)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 269,000,000원, 2024-10-21, 갑5)

* 압류 (서울특별시, 2025-03-11, 갑6)

* 등기부채권 총액: 269,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 안양시 만안구 안양동 지역은 주거용 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다.

* 지역 내 상권은 주로 단지 내 또는 인근 거주민을 대상으로 하는 소규모 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 통학 관련 유동인구 발생 가능성이 있으며, 이에 따른 소규모 상업 시설의 입지가 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 교육 시설: 안양양지초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 처리되는 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되거나 계약이 해제된 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 이는 가격 책정 및 입찰 전략 수립에 중요한 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 (확약서 제출): 임차인 현황 상 대항력이 없다고 명시되었고, HUG에서 보증금 인수 부담을 포기하는 확약서를 제출하였으나, '대항력있는임차인'으로 특이사항에 분류된 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 제출된 확약서에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 경매 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 정확한 변경 내용 및 향후 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안양양지초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거지로서 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상 매우 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수사항이 존재하는 만큼, 입찰 참여 전 관련 사항에 대한 철저한 조사와 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 상품성이 뛰어나며, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 수익률 계산이 가능하며, 명도 및 잔금 납부 관련 복잡성이 낮습니다.

* 안양시 만안구 지역의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 본건은 전용면적 48.19㎡, 2020년 건축된 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 3월 5일 거래된 인근 지역 다세대주택(39.04㎡, 2017년 건축)이 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 6,019,467원 수준입니다.

* 본건에 이와 유사한 단가를 적용할 경우, 48.19㎡ × 6,019,467원/㎡ = 약 290,125,000원으로, 이는 본건 감정가(291,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 또 다른 사례로 2026년 3월 1일 거래된 93.63㎡(2003년 건축) 물건이 260,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 2,777,000원 수준으로, 건축 연식과 면적에 따라 가격 편차가 있음을 시사합니다.

* 본건은 신축 연차가 가장 최신인 점, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 가치는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 재매각 물건이라는 점과 경매 특성을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 선에서 안정적으로 접근하는 것을 권장합니다. (이는 감정가 대비 약 79% ~ 84% 수준입니다.)

* 주변 혐오 시설 정보는 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.