나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109518 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교"에서 남동측에 위치하며, 주위
는 단독주택, 근린생활주택, 공원 등이 혼재하고 있어, 제반 주변여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 안양역이 소재
하고 있어 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 6층 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2020.6.23.)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 711-89번지, 711-344번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<
도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

안양동 711-343번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리권
역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 안양지원 2024타경109518 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 5층501호

토지 면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물 면적: 49.07㎡ (약 14.84평)

건물 용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 6월 23일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "안양공업고등학교"에서 남동측에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활주택, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주변 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 재매각 물건으로, 다수의 권리 변동이 있었습니다. 등기부등본상 소유권보존, 지분 이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 법원 경매 절차를 통해 말소기준권리(을3 주택임차권, 접수일자 2024-02-01)를 기준으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 888,000,000원입니다.

주요 권리사항 및 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강 (보증금 34,200,000원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2021-10-05)

- 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 주의사항:

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출되었습니다. 이는 매수인이 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 경향을 보입니다.

* 2026년 3월 거래 사례:

- 51.6㎡(약 15.6평), 1991년식 건물: 15,250만원 (평당 약 977만원)

- 39.04㎡(약 11.8평), 2017년식 건물: 23,500만원 (평당 약 1,991만원)

- 93.63㎡(약 28.3평), 2003년식 건물: 26,000만원 (평당 약 918만원)

본건은 2020년에 사용승인된 신축 건물(49.07㎡, 약 14.8평)임을 감안할 때, 동일 단지 내 또는 유사 연식의 건물 시세 적용이 중요합니다. 가장 최근 연식인 2017년식 건물(39.04㎡)이 23,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건과 비슷한 면적이라면 29,000만원 내외의 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 매매 정보가 본건과 동일한 "꿈에그린7차" 단지의 거래인지는 명확하지 않아, 해당 단지의 실제 시세는 다를 수 있습니다. 현재 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 안양역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교(안양공업고등학교 등), 공원 등이 있어 주거 환경이 양호합니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 진행 중으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰이 무효화되었음을 의미합니다. 이는 희망하는 가격에 낙찰받지 못했거나, 낙찰 후 계약 진행에 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가는 328,000,000원이나, 최근 주변 시세는 23,500만원~26,000만원 수준으로 형성되어 있어 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

* 건물 연식 대비 시세: 비록 2020년 준공으로 신축에 해당하나, 제공된 최근 매매 사례가 본건의 감정가보다 현저히 낮은 가격대를 형성하고 있다는 점은 시세 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 "꿈에그린7차" 다세대주택으로, 안양역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 따라서 권리 관계가 매우 명확한 상태로 낙찰받을 수 있습니다. 그러나 감정가와 최근 시장 거래가 간의 상당한 차이, 그리고 재매각 이력이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신축 건물로서의 가치를 고려하되, 시장 가격과의 격차를 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물의 가치: 2020년 준공된 건물로 최신 설비와 우수한 건축 상태를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: HUG의 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리관계 정리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 안양역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가와 시장 거래가 간의 격차를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,000,000원입니다.

하지만 최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 연식의 인근 다세대주택(39.04㎡, 2017년식)이 235,000,000원에 거래되었으며, 이를 본건 면적(49.07㎡)에 비례 적용 시 약 295,680,000원의 시세를 추정할 수 있습니다.

또한, 재매각 이력과 감정가와 시세의 괴리를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 80~90% 수준 또는 시장 시세를 반영한 가격에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

본건은 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.