나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109037 [1] 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 9층902호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109037 [1] 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 9층902호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2024타경109037 | 소재지: 경기도 군포시 군포로529번길 11, 9층902호 (당동,와이즈캐슬) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 84,214,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 안양지원 2024타경109037 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 9층902호이며, 용도는 공부상 '업무시설(오피스텔)'입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 감정가는 257,000,000원입니다.

토지 면적은 8.50㎡ (약 2.57평)이며, 건물 면적(전용면적)은 53.73㎡ (약 16.25평)입니다.

소유자 및 채무자는 최OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로 '재매각' 건이므로 입찰 시 잔금 미납 사유 등 권리관계에 대한 심층 분석이 필수입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 군포시 당동 소재 "군포역입구사거리" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 제반교통 상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 14층 건물 내 9층 902호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감이며 창호는 샷시 등입니다. 기계식 주차설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 일반상업지역에 위치하며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 1호선 군포역이 인접한 '초역세권' 입지를 자랑합니다. 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 오피스텔의 임대 수요를 높이는 핵심적인 요소입니다.

또한, 일반상업지역에 위치하여 주변에 각종 근린생활시설이 풍부하게 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 북측으로 도로 폭 약 10미터, 서측으로 도로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성도 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 이용상태

주위는 오피스텔, 공동주택, 다가구주택 및 상업시설이 밀집된 혼합 상권 지역으로 유동 인구가 높은 편입니다. 본 물건은 9층에 위치하여 주변 환경 대비 채광이나 조망 등에서 상대적으로 유리할 수 있습니다.

내부 이용 상태는 공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 소유관계

본건은 '부동산강제경매' 사건이며, 채무자 및 소유자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다. 채권자(주OOOOOOO)의 강제집행에 의한 경매 진행 건입니다.

3.2. 특이사항 분석 (재매각)

**재매각**은 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매를 의미합니다. 재매각이 진행되는 사유(단순 자금 부족, 물건 하자, 예상치 못한 권리 발생 등)를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 잔금 미납 이력이 있는 물건은 입찰 전 해당 사유를 법원 자료 또는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 실제 점유자가 누구인지(소유자, 임차인, 기타 점유자)를 파악하기 어렵습니다. 따라서 낙찰 후 점유자를 대상으로 명도(퇴거) 절차를 진행해야 할 가능성이 있으며, 이에 따른 명도 시간과 비용(이사비, 명도 소송 비용 등)을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

군포역 초역세권에 위치한 '일반상업지역'은 안정적인 상권과 유동 인구를 기반으로 합니다. 오피스텔은 주로 군포역을 이용하는 직장인, 학생 등을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준하며, 이는 높은 임대 수익률의 기대로 이어질 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

군포역세권의 상업시설과 연계된 다양한 편의시설(음식점, 병원, 은행, 쇼핑시설 등)을 도보로 이용할 수 있습니다. 건물 자체의 기계식 주차설비, 승강기 등 기본적인 오피스텔 시설이 완비되어 있어 생활 편의는 양호합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 재매각 리스크

앞서 언급된 재매각 사유를 확인하는 것이 가장 큰 리스크 관리 항목입니다. 만약 임대차 관계의 복잡성이나 건축물의 중대한 하자가 원인이라면 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 명도(점유) 리스크

임대관계 미상으로 인해 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다. 일반적인 오피스텔의 경우 소유자 점유가 아닌 이상 비교적 명도가 용이한 편이지만, 명도확인 작업 및 관련 비용 책정은 필수입니다.

5.3. 규제 사항

토지이용계획상 일반상업지역 외에 '특정용도제한지구', '상대보호구역', '과밀억제지역' 등의 규제가 있습니다. 현재 용도(오피스텔/업무시설) 이용에는 큰 문제가 없으나, 향후 용도 변경이나 리모델링 등을 계획할 경우 해당 규제사항을 반드시 확인해야 합니다.

5.4. 혐오시설 확인

지도 서비스를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 본건으로부터 직선거리 약 500미터 이내에 **군포당동성당** 및 **당동제일교회** 등 종교시설이 존재하나, 이는 혐오시설로 보기 어려우며, 인근에 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기처리장 등)은 확인되지 않습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1호선 군포역 인근의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로서, 입지 조건은 매우 우수하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

그러나 '재매각'이라는 특이사항을 안고 있으며, 임대관계가 미상이므로 이에 대한 권리분석 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자를 위한 핵심 요소입니다. 감정가를 기준으로 입찰가를 신중하게 분석하고, 재매각 사유 확인에 집중한다면 충분히 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

(1) **초역세권 입지**: 1호선 군포역 도보 이용 가능, 뛰어난 대중교통 접근성 확보.

(2) **안정적 임대 수요**: 일반상업지역에 위치하여 직장인 및 인근 대학생 등을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

(3) **시세 대비 저렴한 취득 기회**: 경매를 통한 재매각 물건은 유찰이 진행되어 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 높음.

7. 컨설턴트 조언

입찰 전 반드시 법원 기록을 통해 재매각의 정확한 사유를 확인하고, 현장 조사를 통해 실제 점유자를 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다. 또한, 일반적인 오피스텔의 경우 전용면적 외에 공용면적이 추가되므로, 임대 수익률 산정 시 정확한 공용면적 및 관리비 내역을 확인하여 보수적으로 접근하는 것을 권고드립니다.

법원 정보

안양지원 경매2계