나이스옥션 법원경매 수원 2024타경81618 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘145호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은
지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 지역임

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 1층 엘145호로서,
외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽: 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

인근 호수와 일체로 음식점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 시스템냉·난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공장(지식산업센터), 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 노폭 약16m의 도로로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

세필지 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 포함 동 건물 143~147호 전체를 ‘찰리 황’이라는 중국음식점으로 이용중임
2. 본건 부동산은 건축물현황도상 특정이 가능하며, 인근호수를 이용하지 않고 외부 출입이 가능하므로 구조상 및 이용상 독립성을 갖춘 것으로 보임. 벽체 설치와 출입문 설치는 비용이 다소 소요된다고 하더라도 그 원상회복이 어려워 보이지는 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경81618 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘145호

용도: 지식산업센터 (상가)

감정가: 986,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 북측 및 남동측으로 노폭 약 16m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 1,012,700,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(용인시, 기흥세무서장, 동안양세무서장, 동화성세무서장, 국민건강보험공단) 및 임의경매개시결정(군자농업협동조합) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의사항: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 2억원은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다. 명도 진행 시 원만한 협의가 중요할 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 현황: 본건(1층 엘145호)은 인근 호수(143~147호)와 일체로 '찰리 황'이라는 중국음식점으로 현재 이용 중입니다.

* 인근 상권: 주변에 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 가능한 지역입니다.

* 특이사항: 동일한 상호로 여러 호실을 통합 운영하고 있어, 사업체의 규모 및 운영 안정성을 추가로 확인해 볼 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서천고등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 공원 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 일반적인 주거 및 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인이 있으나 대항력이 없어 법적 절차 진행 시 인도명령 대상이 될 수 있습니다. 다만, 원만한 협상을 통해 명도 기간을 단축하는 것이 권장됩니다.

* 공실 위험: 지식산업센터 및 상가의 공실률은 경기 변동 및 지역 수요에 따라 달라질 수 있으므로, 투자 전 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

* 구조상 독립성 및 원상회복: 본건은 구조상 및 이용상 독립성을 갖춘 것으로 보이나, 벽체 설치 및 출입문 설치 관련 원상회복 가능 여부 및 비용은 별도 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 지식산업센터 건물 내 상가로, 접근성과 편의성을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다.

* 현재 중국음식점으로 영업 중이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담이 없습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 입지조건 및 교통 편의성이 양호하여 향후 임대 수익 또는 직접 활용 가능성이 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 지식산업센터 밀집 지역으로 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 즉시 수익 창출 가능성: 현재 영업 중인 상가이므로, 명도 완료 후 즉시 임대 또는 영업이 가능하여 투자금 회수 및 수익 창출에 유리합니다.

* 독립적인 공간 확보: 구조상 독립성이 있어 다양한 업종으로의 전환이나 분할 활용이 용이합니다.

* 안정적인 권리 분석: 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리상 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 986,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 경매 투자 시에는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 현재 영업 중인 상가라는 점, 향후 부동산 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.