나이스옥션 법원경매 인천 2024타경546309 [1] 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경546309 [1] 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 5층 502호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경546309
• 주소: 인천광역시 남동구 경인로644번길 90, 5층 502호 (간석동,파티오)
• 감정가: 175,000,000원
• 최저가: 122,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매19계 2024타경546309 | 소재지: 인천광역시 남동구 경인로644번길 90, 5층 502호 (간석동,파티오) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 122,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경546309 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 5층 502호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

감정가: 175,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

건물 전용면적: 47.18㎡ (약 14.27평)

*참고: 추정 분양면적은 약 63.69㎡ (약 19.26평) 수준으로 판단됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 중 5층

사용 승인일: 2017.03.15. (비교적 신축급)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 완비

2. 입지 조건 및 교통

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 주거 상업 지역으로, 생활 편의성이 매우 높은 입지입니다. 대로변에서 한 블록 안쪽에 위치하여 접근성과 주거 안정성을 동시에 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로인 북동측 노폭 약 8m 내외 도로에 접하고 있어 통행 여건이 양호하며, 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 무난한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 최OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 '토지 및 건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물을 모두 취득하게 되어 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다. 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없는 깨끗한 권리관계로 판단됩니다.

3.2. 점유 관계

현재 '임대관계 미상'으로 조사되었습니다. 이는 현장 조사를 통한 실제 점유자 확인이 필수적임을 의미합니다.

3.3. 명도 분석

소유자(채무자)가 직접 점유하고 있을 경우, 명도 협상이 비교적 수월할 수 있습니다. 만약 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 임대관계 미상인 만큼, 명도 리스크를 염두에 두고 입찰해야 합니다.

4. 상권 분석 및 환경

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 지역은 '일반상업지역'으로, 상업 시설 및 업무 시설의 이용이 편리합니다. 주위 공동주택 및 오피스텔 수요를 바탕으로 근린생활시설이 활발하게 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 식당, 마트 등) 이용에 불편함이 없습니다.

4.2. 토지 이용 및 제한

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 속하며, '과밀억제권역'으로 지정되어 있어 취득세 중과 등 일부 규제가 적용될 수 있습니다. 투자자는 과밀억제권역 내 부동산 취득에 따른 세제상 불이익 여부를 반드시 확인해야 합니다. '가축사육제한구역'은 주거 환경에 큰 영향을 미치지 않는 일반적인 규제입니다.

5. 생활 정보 및 편의시설

5.1. 교육 및 주거 여건

약산초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에게 유리한 교육 환경을 제공합니다. 2017년에 준공된 비교적 신축급 건물로, 내부 및 외부 시설이 깔끔하고 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 등 주거에 필요한 기본적인 설비가 완벽하게 갖춰져 있어 즉시 입주 및 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오 시설 정보

감정평가서 및 외부 정보 조사 결과, 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 변전소 등)에 대한 언급은 없습니다. 다만, 일반상업지역의 특성상 유흥 시설이나 소규모 공장 등이 주변에 존재할 가능성은 상존하므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대관계가 미상으로, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 반영되어야 합니다.

6.2. 용도 및 소음

일반상업지역 내 도시형 생활주택(아파트)의 형태로, 주거 전용 지역에 비해 상가 및 차량 통행으로 인한 소음이나 복잡도가 높을 수 있습니다. 고층이 아닌 5층이라는 점 또한 외부 소음 노출도를 높일 수 있습니다.

6.3. 규제 리스크

과밀억제권역으로 인한 세금 중과 여부 및 주택 수에 따른 대출 규제 등을 사전에 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 '파티오 502호'는 2017년식의 비교적 신축급 도시형 생활주택으로, 약산초등학교 인근의 일반상업지역 내에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖춘 실속형 아파트입니다.

1억 7천만 원대 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 것으로 예상되며, 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 상의 하자가 적어 초보 투자자에게도 적합한 물건입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재하므로, 입찰 전 점유 현황 확인 및 명도 전략 수립이 필수적입니다. 실수요 및 소액 투자 관점에서 긍정적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* **뛰어난 접근성:** 약산초 인근, 버스 정류장 이용 용이, 8m 도로 접한 편리한 교통망.

* **신축급 주택:** 2017년 사용 승인, 깔끔한 건물 상태 및 완벽한 설비 내역.

* **실속형 면적:** 전용 47.18㎡(약 14평)로 1~2인 가구 또는 소형 가족에게 선호되는 면적대.

* **상업지역 편의성:** 일반상업지역 내 위치하여 생활 편의 시설(상업 시설) 이용이 극대화됨.

법원 정보

인천지방법원 경매19계