나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549490 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549490 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 6층604호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경549490
• 주소: 인천광역시 부평구 주부토로 76, 6층604호 (부평동,위너스빌2)
• 감정가: 184,000,000원
• 최저가: 128,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2024타경549490 | 소재지: 인천광역시 부평구 주부토로 76, 6층604호 (부평동,위너스빌2) | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 128,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경549490 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 6층604호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 184,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

채무자/소유자: 신OO (동일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물)

건물 면적: 전용 59.49제곱미터 (약 17.99평)

토지 면적: 9.75제곱미터 (약 2.95평)

1.2. 건물 현황 및 구조

본건은 13층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다.

구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임으로 마감되었습니다.

내부에 위생, 급배수, 승강기, 소화전 및 주차장 시설 등이 구비되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무환경은 보통 수준입니다. 인접지 대비 등고 평탄한 토지이며, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 부평역(1호선, 인천 1호선)을 이용할 수 있는 부평 중심 상권 접근성이 양호하여 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

부평동 375-126 필지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 속합니다. 일반상업지역에 위치하여 토지의 효용 가치가 높으나, 상대보호구역(2회)에 지정되어 있어 교육시설 보호를 위한 일부 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(신OO)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로 권리관계의 안정성은 높습니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

감정평가서상 '임대미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유 및 임대차 관계가 파악되지 않았음을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 정확한 현황 조사를 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하거나 점유자가 인도명령 대상이 아닐 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 지역 및 상권 분석

4.1. 상권분석

본건은 부평구의 주요 상업지역 인근에 위치하며, 부평역 및 부평시장과 인접하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 일반상업지역에 위치하는 오피스텔로, 주변 업무시설 및 상업시설 종사자를 대상으로 한 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 상업지역 특성상 임대 수요는 안정적이나, 경쟁 오피스텔 물건의 공급량 또한 고려해야 합니다.

4.2. 생활정보

주변에 소규모 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호합니다. 부평 중심 상권 및 시장 접근성이 높아 일상생활에 필요한 대부분의 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 잠재적 리스크

1. 임대미상: 가장 큰 리스크는 '임대미상'으로 인한 명도(Eviction) 불확실성입니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부에 따라 배당금 지급 및 명도 과정의 난이도가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

2. 상대보호구역: 인근 학교로 인해 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 오피스텔 용도 자체에는 큰 문제가 없으나, 일부 유해 시설 입주 제한이 있어 향후 용도 변경 또는 상업 시설 임차에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 검토 (주변 환경 특성)

주변 시설 검색 결과, 본건이 위치한 부평동은 일반적인 도시 상업·주거 혼합 지역으로, 직접적인 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 발견되지 않습니다. 다만, 상업지역과 인접하여 야간 소음, 통행량 과다 등 상업지구의 일반적인 환경적 특성이 나타날 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

본건은 인천 부평의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 지리적 위치와 상권 접근성이 우수합니다. 토지 및 건물 일괄 매각 건으로 권리분석의 난이도는 낮으나, '임대미상'에 따른 명도 리스크가 존재합니다. 전용면적 59.49제곱미터(약 17.99평)로 비교적 넓은 면적을 보유하고 있어 1인 가구는 물론 신혼부부 등 2인 가구에게도 적합한 면적으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 일반상업지역 내 위치하며, 부평 중심 상권과 인접하여 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2. 안정적인 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하는 집합건물 경매로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 이슈 발생 가능성이 낮습니다.

3. 양호한 교통: 노선버스 정류장 및 부평역을 이용할 수 있는 교통 요충지에 위치합니다.

6.3. 결론 및 입찰가 제언

감정가 184,000,000원을 기준으로 시세 파악을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 특히 임대미상으로 인한 명도 리스크에 대한 비용(이사비, 명도 소송 비용 등)을 보수적으로 산정하여 입찰 금액에 반영할 것을 권장합니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 내부 상태를 확인하는 것이 투자의 성공률을 높이는 핵심입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계