나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549100 [1] 인천광역시 서구 검암동 660-4 해송엔 101동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 공동주택지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 북동측 근거리에 인천지하철2호선 "검바위역"이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 5층 중 4층 403호로서,
(사용승인일:2012.12.21)
외벽: 스타코마감 및 석재마감,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: pvc창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(건폐율(60%이하)용적률(250%이하)층수(5층이하)건축물용도()자세한사항은건축과에확인) , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

-본건은 현장조사시 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여, 집합건축물대장상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 및 동유형 구분건물 일반현황 등에 의하여 평가하였으므로 입찰시 내부구조등은 별도로 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 서구 검암동 660-4번지, 해송N 101동 4층 403호에 위치한 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 본 건물은 2012년 12월 21일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 경사 슬라브 지붕 구조로 총 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.2. 물건 종별

본 물건은 도시형생활주택으로, 집합건물 등기부상 전유부분 면적은 46.47㎡입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 147,000,000원입니다.

토지 면적은 22.74㎡ (약 6.88평)이며, 건물 면적은 46.47㎡ (약 14.06평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 공동주택지대입니다.

2.2. 교통

인천지하철 2호선 "검바위역"이 북동측 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량의 접근 또한 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부에는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다. 주요 권리 변동사항은 다음과 같습니다.

* 갑4 (2019.12.26): 조원재 소유권 이전

* 을5 (2023.08.09): 김영아 주택임차권 (145,000,000원, 말소 예정)

* 갑5 (2020.11.18): 박재오 소유권 이전 (매매 145,000,000원)

* 갑6 (2023.02.02): 강서세무서장 압류 (말소기준권리, 말소 예정)

* 갑7 (2024.08.02): 주택도시보증공사 강제경매 (145,000,000원, 말소 예정)

* 갑8 (2025.06.24): 서구청 압류 (말소 예정)

등기부채권 총액은 145,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 김영아 씨가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-27

* 확정일자: 2020-10-05

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 갑6 (2023.02.02. 강서세무서장 압류)입니다. 이에 따라 갑6, 갑7 (강제경매), 갑8 (압류) 및 을5 (주택임차권)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 주택임차권 또한 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수 보증금

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 1월 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 연식과 크기의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.3평) 거래가: 9,300만원 (약 1,000만원/평)

* 62.67㎡ (약 18.9평) 거래가: 17,900만원 (약 944만원/평)

본건의 전용면적 46.47㎡ (약 14.06평)을 고려할 때, 평당 약 944만원 ~ 1,000만원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 1억 3,670만원 ~ 1억 4,060만원의 시세가 예상됩니다.

4.2. 동종/유사 물건 비교

제공된 최근 매매 정보는 모두 검암동 일대의 다세대주택으로, 본건과 유사한 주거 형태 및 지역적 특성을 가집니다. 건물의 신축 연도(2009년~2012년) 또한 본건(2012년 사용승인)과 비슷하여 비교 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서인천고등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있으며, 관련 법령에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가능했습니다. 따라서 집합건축물대장상 현황도면, 외관 목측, 주변 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 입찰 시 내부 구조 및 상태는 반드시 별도로 확인하셔야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

권리 분석 상 모든 권리는 말소 예정으로, 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항이 있어, 입찰 전 관련 내용을 상세히 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 해당 규정에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역임을 감안할 때 심각한 혐오시설이 근접해 있을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없을 것으로 보입니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점이 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 이를 충분히 고려해야 합니다. HUG 관련 특이사항은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸 예정으로 권리 인수 부담 없음.

* 인천지하철 2호선 검바위역 인근의 역세권 입지.

* 비교적 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악 용이.

* 신축 연식(2012년)으로 비교적 양호한 건물 상태 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 147,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 평당 가격을 약 944만원 ~ 1,000만원으로 추정할 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 3,670만원 ~ 1억 4,060만원으로 판단됩니다. 내부 확인 불가 리스크와 HUG 관련 특이사항을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 93.8% 수준인 138,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.