나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553697 [1] 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 6층606호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553697 [1] 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 6층606호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2024타경553697 | 소재지: 인천광역시 남동구 서판로54번길 16, 6층606호 (만수동,리벤시아) | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 173,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경553697 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 6층606호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물면적: 68.89㎡ (약 20.84평)

감정가: 248,000,000원

1.3. 채무 관계

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관계 등 미상.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인동초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 결합된 준주거지역의 특징을 보입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다. 남동측 소로변, 북동측 및 서측, 남서측 세로변에 접하는 토지이용 상태로 도로 접근성은 양호합니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 10층 건물 내 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 오피스텔로서의 기본적인 설비는 양호한 것으로 판단됩니다. 이용 상태는 공부상 '오피스텔' 용도로 되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 개발이 가능합니다. 다만, 가축사육제한구역(문의 필요) 및 상대보호구역(인천동부교육지원청 문의 필요)으로 지정되어 있어, 추후 건물의 증축, 용도 변경, 재개발 추진 시 일부 제한을 받을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다. 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(신OO)이므로, 권리관계가 비교적 명확할 것으로 보입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관계 등 점유 현황이 '미상'인 것이 가장 큰 권리적 리스크입니다.

3.2. 상권 및 생활정보

본 오피스텔이 위치한 만수동 지역은 주거 및 업무시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다. 특히 준주거지역에 속하여 근린상권이 발달되어 있을 가능성이 높습니다.

인동초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준이며, 난방설비, 승강기설비 등 오피스텔 편의 시설이 갖춰져 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '임대차 관계 미상'입니다. 낙찰 후 실제 거주하고 있는 점유자(소유자, 임차인, 불법 점유자 등)를 명확히 파악하고, 명도(인도명령 또는 명도소송)에 대비해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성도 있습니다.

현장 답사를 통해 건물의 관리 상태, 공실 여부, 실제 이용 상태(주거용/업무용)를 확인해야 합니다.

주변 시설 확인 결과, 특별히 검색을 통해 확인된 대규모 혐오시설은 없습니다. 다만, 인근에 혼재된 상업시설 등으로 인한 소음, 차량 통행 등은 현장 답사를 통해 체감해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 준주거지역 내에 위치하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 인근에 학교와 주거 시설이 밀집되어 있어 임대 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 적절한 시세 확인 후 입찰가를 산정한다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

다만, '임대차 관계 미상'이라는 가장 큰 변수가 있으므로, 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인동초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역으로 편리한 생활 인프라를 갖춤.

안정적 수익: 오피스텔 용도로, 전월세 임대수익 창출에 적합하며 준주거지역의 장점을 누릴 수 있음.

명도 전략: 채무자 겸 소유자 물건이거나 대항력 없는 임차인일 경우 명도 난이도가 낮아질 수 있으나, 미상인 점을 고려하여 명도 비용 및 기간을 입찰가에 반영할 필요가 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매19계