나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553659 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 10층1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553659 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 10층1004호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2024타경553659 | 소재지: 인천광역시 남동구 서판로59번길 8-5, 10층1004호 (만수동,로얄카운티) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 165,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 인천지방법원 2024타경553659 (1) 오피스텔

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경553659 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

채무자와 소유자는 신OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 요약

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 10층1004호입니다. 감정가는 236,000,000원입니다.

건물면적은 72.00㎡ (약 21.78평)이며, 토지면적은 13.48㎡ (약 4.08평)입니다. 해당 건물은 13층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동의 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 생활 편의성이 우수한 기성 시가지 내에 자리 잡고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철은 인천 2호선(만수역 또는 남동구청역 방면)을 이용할 수 있으며, 이로써 인천 시내 및 수도권 접근성이 확보됩니다.

상권분석: 주거밀집지역에 위치하여 기본적으로 생활밀착형 상권이 발달되어 있습니다. 학교와 근린생활시설이 주변에 많아 일상적인 소비 및 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조 및 이용상태: 건물의 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 10층에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 창호는 샤시창호 등입니다. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있어 오피스텔로서의 기본적인 주거 환경이 확보되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 7필 일단의 대체로 부정형의 토지이며, 현재 오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다. 북측, 남측, 동측으로 도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지(841-12 등 7필지)는 모두 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2013-03-08)으로 지정되어 있습니다. 또한, "인천동부초등학교" 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

경매구분이 부동산강제경매이므로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(신OO)이며, 기본적인 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

특이사항: 별도의 특이사항은 보고서 내에 없습니다.

주의사항: 임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 매수인이 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 해당 부분이 가장 중요한 권리분석 요소입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 잠재적 리스크로는 **가축사육제한구역** 지정이 있으나, 주거용 오피스텔이 준주거지역에 위치하고 있어 사실상 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 인천시는 광역 소각장 및 매립지 관련 이슈가 지속적으로 논의되고 있는 지역입니다. 본건은 생활권이 안정적인 남동구 만수동에 위치하여 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 광역적인 혐오시설 배치 문제는 인천 지역 전체의 장기적인 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: "인천동부초등학교" 인근의 상대보호구역 내에 위치하여 유해시설의 제한이 있는 비교적 안전한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 매우 양호합니다.

4.3. 종합 의견

본건은 주거밀집지역 내에 위치한 오피스텔로서, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 236,000,000원은 시장 가격의 기준이 되며, 유찰 시 투자 매력도는 더욱 높아질 것입니다.

4.4. 투자 포인트

안정적인 입지: 준주거지역 내 주거 중심 입지로 공실 위험이 낮고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대중교통 접근성: 인근 버스 정류장 및 인천 2호선 접근성으로 임대 선호도가 높을 것으로 보입니다.

용도 변경 리스크 미비: 토지/건물 일괄매각 건으로, 오피스텔로서 이용상태도 양호하며 공부와의 차이가 없어 추가적인 명도나 건축물 관련 리스크는 낮습니다.

수익형 부동산: 오피스텔은 소액으로도 접근 가능한 수익형 부동산이므로, 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다. 다만, 미상의 임대차 관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계