나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132477 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 718-1 퀸즈하우스 제1동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132477 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 718-1 퀸즈하우스 제1동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경132477
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로 279-31, 제1동 제4층 제403호 (내발산동, 퀸즈하우스)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매9계 2024타경132477 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 279-31, 제1동 제4층 제403호 (내발산동, 퀸즈하우스) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 119,194,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경132477 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 718-1 퀸즈하우스 제1동 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "서울발산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로서 생활 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 지하철 5호선 우장산역이 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근 또한 용이하며, 인근 도로망을 통해 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

주변에 서울발산초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지들도 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 김OO입니다.

감정평가액은 291,000,000원입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로도 지정되어 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

등기부상 별도의 특이사항은 확인되지 않았으나, 집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외건물이 존재하며, 본 건물과 벽체를 공유하고 있어 훼손 없이 분리가 어려운 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 본 건물은 집합건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 주거지의 수요를 충족시키는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

지하철 5호선 우장산역 인근으로 유동인구가 꾸준히 발생하므로, 이를 활용한 상가 임대 수요도 일정 부분 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

퀸즈하우스 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 6층 건물로, 2019년 9월 4일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 본 물건은 그중 4층에 위치합니다.

내부에는 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 설비, 승강기, CCTV, 주차장 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

도보권 내에 서울발산초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 등하교가 편리하며, 인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 본 건물이 집합건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있다는 사실입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 매수인이 직접 해결해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 정확한 위반 내용을 파악해야 합니다.

또한, 집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 본 건물과 벽체를 공유하고 있어 훼손 없이 분리가 어렵다는 점도 고려해야 합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 명도 과정에서 세입자가 있을 경우 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등이 포함되어 있어, 건축 행위 시 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동의 우수한 교통 환경과 초등학교 인접이라는 장점을 가진 신축 도시형생활주택입니다. 5호선 우장산역을 이용한 출퇴근이 용이하며, 생활 편의시설 접근성도 뛰어납니다.

하지만, 위반건축물 등재와 제시외 건물의 존재는 이 물건의 가장 큰 단점이자 리스크 요인입니다. 이러한 문제점을 인지하고, 매수 후 해결 방안을 모색하거나 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

만약 위반건축물 문제를 해결하거나, 관련 부담을 감안한 가격으로 낙찰받는다면, 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 장점을 가진 신축 도시형생활주택으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

지하철 5호선 우장산역 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

위반건축물 문제를 명확히 파악하고 해결 방안을 수립한다면, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다세대주택 밀집 지역에 위치하여 향후 재개발 가능성 등도 장기적으로 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계