나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144029 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민자치회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2018.07.30)

외벽 : 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

808-4 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
808-24 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144029 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 808-4, 4층 403호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 17.47㎡ (약 5.28평)

* 건물면적: 28.53㎡ (약 8.63평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이 (강제경매 신청자)

* 건물 사용승인일: 2018년 07월 30일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민자치회관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본 건은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2024년 04월 04일 강서세무서장의 압류 등기입니다.

* 주요 권리 관계:

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 09월 07일

* 확정일자: 2018년 08월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 강제경매 신청자로, 보증금 2억 1천만 원에 대한 대항력을 보유하고 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 권리 관계를 재확인해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 2018-09-07 신탁등기말소 (강탁희)

* 갑4: 2018-09-07 소유권이전 (박명진)

* 갑5: 2024-04-04 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 갑6: 2024-10-30 압류 (양천구)

* 갑7: 2024-11-28 강제경매 (이종무)

* 갑8: 2024-12-11 압류 (남부천세무서장)

* 상기 등기 내역에 따라, 모든 압류 및 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본 물건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속합니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2018년에 준공된 37.05㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 3억 원에 거래되었습니다 [cite:JSON1]. 이를 기준으로 제곱미터당 약 809만 원의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 본 건의 전용면적 28.53㎡ (약 8.63평)에 이를 적용하면, 호당 시세는 약 2억 3천만 원으로 추정됩니다.

* 감정가 2억 4천 6백만 원은 주변 신축 다세대주택 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 최근 화곡동 일대에서는 대규모 재개발 및 모아타운 사업 추진으로 인해 빌라 및 소규모 주택의 가치가 상승하는 추세입니다. 특히 2026년 ICAO 기준 개정안이 고도 제한 완화에 영향을 줄 수 있다는 전망도 있습니다.

* 임대 수익성:

* 본 건의 임차인 이 는 보증금 2억 1천만 원에 차임이 0원으로 계약되어 있습니다. 이는 경매 신청을 위한 것으로 보이며, 실제 시장 임대료와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 일반적으로 화곡동 지역은 소형 주거 시설에 대한 꾸준한 임대 수요를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 토지이용계획상 주변에 교육환경 보호구역(상대보호구역)이 명시되어 있어 교육 환경은 양호할 것으로 보이나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 김포공항 인근 지역으로, 일부 구역은 공항시설법에 따른 고도제한 규제를 받습니다. 본 건물은 6층으로 현행 규정에 부합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인 이 은 2018년 9월 7일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억 1천만 원을 요구하고 있습니다.

* 경매 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 이를 상쇄할 수 있습니다.)

* 임차인이 직접 강제경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 의지가 강함을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 건축 규제:

* 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 공항 관련 보호구역(원추표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설:

* 제공된 검색 결과 및 주변 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건지 주변에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 공항 인근 지역은 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 서울시 강서구에 위치하여 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 핵심적인 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 해당 임차인이 강제경매를 신청한 점이 특이사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력이 상충될 수 있으므로, 입찰 전 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석과 확인이 필수적입니다.

* 화곡동 일대에서 진행 중인 재개발 및 모아타운 사업 등은 지역 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 서울시 내 투자 기회: 서울 강서구라는 지리적 이점으로 안정적인 수요 확보 및 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 개발 사업 기대 효과: 화곡동 일대의 재개발 및 모아타운 사업 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 주변 유사 신축 다세대주택 실거래가 (37.05㎡ 기준): 약 300,000,000원 [cite:JSON1] (시세 약 810만 원/㎡)

* 본 건 전용면적 (28.53㎡) 적용 시 추정 시세: 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금: 210,000,000원

* 분석 결과:

* 본 건의 대항력 있는 임차인 보증금이 2억 1천만 원이며, 임차인이 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 임차인의 의지가 강합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하다면, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다.

* 주변 신축 건물의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 면담, 배당표 분석 등 추가적인 정밀 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.