나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147042 [1] 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147042 [1] 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경147042 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로23길 39, 제4층 제401호 (신정동, 삼성아파트) | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 182,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경147042 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 강제경매로 진행되며, 감정가는 228,000,000원입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 서울특별시 양천구 신정동 938-2 삼성아파트 제4층 제401호입니다. 본건은 다세대주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 소유자와 채무자는 최OO, 채권자는 강OO입니다.

1.3. 면적 상세 정보

토지(대지권) 면적은 17.38㎡ (약 5.26평)이고, 건물(전용) 면적은 28.46㎡ (약 8.61평)입니다. 토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하 제한), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접함) 등에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 원추표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 행정 규제가 적용되고 있어 향후 개발 행위 시 제한 사항이 발생할 수 있으나, 현 용도(주거) 유지에는 큰 문제가 없습니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 건물의 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제4층 제401호입니다. 비교적 신축인 2019년 09월 11일에 사용 승인되었으며, 외벽은 석재 타일 붙임 마감 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창 등입니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 모두 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 권리 관계

토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 전체 토지 지분(대지권) 및 건물 전유 부분을 모두 취득하게 되므로 권리 관계가 명료합니다. 본건은 부동산 강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인인 상태로 진행되어 권리관계 상의 복잡도는 낮은 편입니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 임차인 또는 실제 점유자의 유무, 대항력 발생 여부 등을 반드시 확인해야 하는 가장 중요한 리스크 요소입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 상권 및 생활 편의

본건 주위로 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역 내에 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설은 기본적으로 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 구체적인 상권의 활성화 정도는 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 환경

양동초등학교 북서측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 양호합니다. 까치산역 주변의 학원가 및 편의시설도 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 점유자(임차인) 현황 파악 리스크

임대관계가 미상인 바, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 입찰 전 반드시 확인하고, 명도에 소요될 시간과 비용을 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 현장 조사 필수 항목

감정평가서에 언급되지 않은 내부 상태(누수, 결로, 파손 등) 및 인근 혐오 시설 유무에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, '내부구조도' 참조하라는 언급이 있으니 이를 통해 내부 구조를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울특별시 양천구 신정동 소재의 2019년식 단지형 다세대주택으로, 신축급 건물 상태와 엘리베이터 등 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 면에서 모두 우수합니다. 교통 여건은 보통이나, 주거 안정성이 높은 제2종일반주거지역 내에 위치합니다.

7.2. 투자 포인트

첫째, 건축 연한(2019년)이 짧아 건물 가치 및 내부 상태가 양호하여 추가적인 수리비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

둘째, 대중교통(까치산역) 및 학교(양동초) 접근성이 확보된 주거 밀집지역으로, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

셋째, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 깔끔하며, 감정가 대비 적정 수준의 낙찰 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계