나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89159 [1] 경기도 의정부시 호원동 457 월드한아름아파트 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원1동주민센터" 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파
트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 망월사역이 소재하
는 등 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건 내 14층 1404호로서
-외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
-창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고
잇음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역
(신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리
구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경89159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경기도 의정부시 호원동 457 월드한아름아파트 102동 14층 1404호

용도: 아파트

건물명: 월드한아름아파트

사용승인일: 1998년 5월 30일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 319,000,000원

토지면적(토지 지분): 26.37㎡ (약 7.98평)

건물면적(전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m-10m)(접합)

* 중로2류 (폭 15m-20m)(접합)

* 상대보호구역 (신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 중점경관관리구역(2017-12-22)(중랑천-백석천)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 매매, 상속, 협의분할에 의한 상속 등을 거쳐 변동되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 강제경매(채권자: 이경일, 채권금액: 8,507,014원)입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 05월 27일

확정일자: 2024년 03월 29일

배당신고일자: 2024년 11월 01일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부상 확인된 권리 중, 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 전입일자(2024.05.27) 및 확정일자(2024.03.29)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 통상적으로 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금이 없다는 의미로 해석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 보증금 회수에 관한 불확실성을 내포하므로 특별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활의 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 아파트 단지 현황

본건이 속한 월드한아름아파트는 1998년에 사용승인된 아파트로, 총 3개 동, 290세대로 구성되어 있습니다. 최고 19층 규모의 아파트 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 호원1동주민센터 및 다양한 상업 시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 신흥대학과 인접한 상대보호구역 내에 위치하며, 주변에 초.중.고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 주요한 리스크 요인은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 비록 권리분석 보고서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되더라도, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 보증금 인수 의무를 부담하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1998년 준공된 아파트로, 약 28년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 가능성 및 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 망월사역을 이용할 수 있는 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다. 다만, 2억 2천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련된 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 배당 결과 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 망월사역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 안정적인 주거지대로서의 입지.

* 향후 시세 상승 잠재력 (임차인 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월-6월): 330,000,000원 ~ 377,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 220,000,000원)이 존재하며, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 만약의 경우 보증금 인수 위험을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근할 경우, 감정가 수준에서 보증금 인수 위험을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 사전 조사 후, 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사 및 법원 경매 절차에 대한 면밀한 이해를 바탕으로 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.