나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116928 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-412 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "한국예술종합학교 석관동캠퍼스"북서측 인근에
위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경
은 양호함.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 상월곡역
(6호선)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 적벽돌쌓기 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

(통칭) 혜성스테이Ⅱ 제5층 제502호로서, "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필일단의 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-4)공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건은 집합건축물대장상 2019년 10월 29일 위반건축물(주택정책과-27181(2019.
10.29.)호에 따라 표기[3㎡: 판넬구조, 주거용도 무단증축])로 등재되어 있는 바,
경매 진행시 유의하시기 바라며 자세한 내용은 관할구청에 확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 주택정책과-27181(2019.10.29.)호에 따른 위반건축물표기[3㎡ : 판넬구조, 주거용도 무단증축]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성북구 석관동 338-412번지 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경116928 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 264,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 22.51㎡(약 6.81평)이며, 건물면적은 33.15㎡(약 10.03평)입니다. 건물에는 3.30㎡(약 1.00평)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조 평지붕의 5층 건물 중 5층 502호이며, 총 15세대로 구성되어 있습니다.

건물은 2019년 07월 17일에 사용승인되었으며, 대지권 면적은 364.92㎡, 건축면적은 217.64㎡, 연면적은 656.84㎡입니다.

건폐율은 59.64%, 용적률은 180%이며, 11대의 옥내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

등기부 상 말소기준권리는 2022년 06월 07일자 중랑세무서장의 압류이며, 등기부채권 총액은 252,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 소재하며, "한국예술종합학교 석관동캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

본건은 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 07일자 중랑세무서장의 압류(갑5)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

을구 3번의 주택임차권(공병선) 역시 말소 대상입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 공병선 (성만 표기: 공 )

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 17일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

제공된 권리분석 정보에 따르면 임차인 공병선 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 자체의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 실제 권리관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용도 확인이 요구됩니다.

- 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

본건 주변은 한국예술종합학교가 인접해 있으며, 단독주택, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 학교 및 관련 시설로 인한 유동인구도 존재합니다.

교통망으로는 지하철 6호선 상월곡역과 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 우수합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건의 입지나 경매 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 한국예술종합학교가 있어 교육적인 환경을 갖추고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

지하철 6호선 상월곡역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 교통 접근성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 본 건물에는 3㎡ 면적의 위반건축물(판넬구조, 주거용도 무단증축)이 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 건축물대장 상 위반건축물 표기가 유지됩니다.

* 제시외 건물: 3.30㎡ 면적의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 낙찰 후 철거 또는 원상복구에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리관계 불확실성: 임차인 공병선 씨의 대항력 유무에 대한 정보가 상충되고 있습니다. 등기부상 '없음'으로 기재되었으나, 물건 정보상 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 파악도 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 석관동에 위치한 다세대주택으로, 한국예술종합학교 인근이라는 입지적 장점과 지하철 6호선 상월곡역을 통한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 위반건축물과 제시외 건물의 존재는 잠재적인 추가 비용 발생 요인입니다. 또한, 임차인의 대항력 유무에 대한 정보 불일치는 본건의 가장 큰 리스크로, 경매 참여 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 세부적인 검토 또한 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 가격적인 메리트를 확보한다면 투자가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 한국예술종합학교 인접, 지하철 6호선 상월곡역 역세권.

* 가격 경쟁력: 주변 시세 대비 감정가 및 예상 낙찰가를 통해 투자 수익 확보 가능성.

* 수익형 부동산 잠재력: 다세대주택으로서 향후 임대 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

본건의 전용면적은 약 10평(33.15㎡)이며, 제시외 건물 3.30㎡가 포함됩니다.

최근 실거래 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 46.61㎡ (5층): 337,000,000원

* 29.74㎡ (4층): 300,000,000원

* 40.21㎡ (2층): 260,000,000원

주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 약 10평 면적은 대략 2억 6천만원에서 3억 4천만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 2억 6천 4백만원은 최근 거래가 하단부와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

위반건축물, 제시외 건물, 임차인 권리관계의 불확실성 등 여러 위험 요소를 감안할 때, 낙찰자는 이러한 위험에 대한 비용을 고려해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

따라서, 상기 분석과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 적극적인 리스크 분석을 통해 감정가 이하의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.