나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116928 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-412 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116928 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-412 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2024타경116928 | 소재지: 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17, 5층502호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 108,134,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경116928 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울북부지방법원에서 진행 중인 2024타경116928 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

물건의 소재지는 서울특별시 성북구 석관동 338-412 5층502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 264,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 소유자 겸 채무자는 이OO님, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 면적은 22.51㎡ (약 6.81평)이며, 건물 면적은 33.15㎡ (약 10.03평)입니다.

매각 대상에는 토지 및 건물 외에 제시외 건물(3.30㎡)도 포함됩니다.

본건에는 집합건축물대장상 2019년 10월 29일자로 위반건축물로 표기된 부분이 있습니다. 이는 주택정책과-27181(2019.10.29.)호에 따른 것으로, 3㎡ 면적에 판넬 구조로 주거용도 무단 증축된 사항입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "한국예술종합학교 석관동캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

인근 지역은 서울의 도심과 접근성이 좋으며, 대학가 및 주거 지역이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

검색 결과, 본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 상월곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

특히, 상월곡역까지 도보 약 3분 거리, 한국예술종합학교까지 도보 약 5분 거리로 매우 우수한 교통 및 접근성을 자랑합니다.

서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 5층 건물이며, 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

본건은 집합건축물로서, 해당 물건(제5층 제502호)은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 4필지의 사다리형 토지 위에 건축된 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

관련 법규에 따라 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법, 위탁고도:77-257m), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO님입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리 분석 상 특별히 문제가 될 만한 사항은 파악되지 않았으나, 채권자의 신청으로 진행되는 경매이므로 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

주의사항으로 제시외 건물 포함 매각 및 위반건축물 등재 사항이 있습니다. 특히, 3㎡ 면적의 판넬구조 주거용도 무단 증축 부분은 건축법 등 관련 법규에 따라 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으므로, 관할 구청에 확인하여 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

다만, 일부 부동산 매물 정보에서는 위반건축물 사항이 없다고 표기된 경우도 있어, 실제 현황과 공부상 내용의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 상권분석

본건은 한국예술종합학교 석관동캠퍼스와 인접하여 관련 종사자 및 학생 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상월곡역(6호선)을 이용하는 유동인구 또한 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

대학가 인근 상권의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 상권의 성장성이나 집객력은 주변 경쟁 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

1.9. 생활정보

인근에 다수의 버스정류장과 지하철 상월곡역이 있어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 식료품, 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경으로는 상대보호구역으로 지정된 지역이 있으나, 이는 교육 관련 시설과의 근접성 등에 따른 것으로 직접적인 학군과는 별개로 해석될 수 있습니다.

또한, 월곡중학교 도보 약 7분, 월곡초등학교/장위초등학교/석관초등학교 도보 약 10분 거리에 위치하여 교육 접근성도 갖추고 있습니다.

대학가와 주거지가 혼합된 지역으로, 젊은층부터 가족 단위 거주자까지 다양한 생활 패턴을 수용할 수 있는 환경입니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사항입니다. 3㎡ 면적의 판넬구조 주거용도 무단 증축 부분은 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정 처리를 받을 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 현황과 예상되는 법적 조치는 반드시 관할 구청을 통해 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함 매각으로 인해, 해당 제시외 건물의 법적 지위 및 활용 가능성도 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 역세권(6호선 상월곡역)에 위치하며, 한국예술종합학교 인근이라는 지리적 이점이 있습니다. 일반적인 주거 및 상업 시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

토지 및 건물 면적이 작아 소형 주택으로서의 가치를 가지며, 일괄 매각 대상입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 위반건축물 등재 여부와 그에 따른 법적 문제 발생 가능성입니다. 이 점을 충분히 인지하고, 사전에 철저한 조사와 법률 자문을 통해 위험 요소를 제거하거나 최소화해야 합니다.

이러한 리스크 관리 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

1.12. 투자 포인트

- **역세권 입지**: 지하철 6호선 상월곡역 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 수요가 예상됩니다.

- **대학가 인접**: 한국예술종합학교와 가까워 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

- **생활 편의성**: 주변 근린생활시설 및 주거 단지로 인해 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

- **소형 평수**: 토지 및 건물 면적이 작아 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

잠재적 주의사항:

- **위반건축물**: 무단 증축 부분에 대한 법적 문제(이행강제금, 원상복구 등) 발생 가능성에 유의해야 합니다. 관할 구청 확인 필수.

- **임대 현황**: 임대 관계 미확인으로 인한 명도 시 발생할 수 있는 불확실성에 대비해야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계