나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117495 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2024.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "전농초등학교"남동측 인근에 위치(전농로 95)
하며, 주위는 대로변으로 각종 근린생활시설 등이 있으며, 후면에는 대규모 아파트 등이
소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건(사용승인일:2021.07.30)내 3층 301호로,
외벽 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등.

이용상태

건축물 대장상에 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 "오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 동측으로 전농로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

답십리동 243-6
도시지역,제3종일반주거지역,준주거지역,대로3류(폭 25m-30m)(저촉),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>,교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비
촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선
(세부사항 건축과 문의)임.

답십리동 243-11,243-32
도시지역,제2종일반주거지역,준주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,교육환경보호구역(2019-12-27)
(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

답십리동 69-3
도시지역,준주거지역,대로3류(폭 25m-30m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,교육환경보호구역
(2019-12-27)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구<도시재정비 촉진을
위한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경117495 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 3층 301호

1.3. 물건 종류 및 용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설)

1.4. 감정가

260,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지 면적

7. 66㎡ (약 2.31평)

1.5. 2. 건물 면적

20. 88㎡ (약 6.31평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.9. 건물 사용 승인일

2021년 07월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "전농초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 각종 근린생활시설 및 후면에는 대규모 아파트 단지가 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 "오피스텔" 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 접합 상태

본 건 소재 토지는 동측으로 전농로에 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건의 토지 이용계획은 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(세부사항 건축과 문의) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준 권리 및 인수 권리)

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경117495) 등기부채권 총액: 250,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기가 존재하며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 임정은)

보증금: 250,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 24일

확정일자: 2021년 12월 31일

배당신고일자: 2023년 10월 24일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 없음 (단, 배당 미달 시 잔액 인수)

3.2. 2. 인수되는 보증금 (주의사항 포함)

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 250,500,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 취득 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있음을 의미합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 250,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 개발 가능성

본 건 주변으로는 전농초등학교가 있으며, 대로변을 따라 각종 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 후면에는 대규모 아파트 단지가 소재하여 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 전농초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 해당 지역은 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 250,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재정비 촉진 지구 관련 불확실성

본 건이 위치한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따라 건물 및 토지에 대한 변동 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 사업 진행 상황 및 계획에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류 저촉, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로서 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 전농초등학교가 인접해 있고 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차보증금이 감정가에 육박하여 배당 미달 시 인수 부담이 크다는 점이 매우 중요한 위험 요인으로 작용합니다. 신축 건물이라는 장점과 대항력 있는 임차인이라는 리스크를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 내부 상태 및 건물의 가치가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전농초등학교 인접 및 교통 편의성을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원이나, 250,500,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 매우 큰 부담으로 작용합니다. 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 본 건과 비슷한 면적의 신축 오피스텔은 평균적으로 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 거래되고 있습니다.

이러한 시장 상황과 인수해야 할 임차보증금을 고려할 때, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮아질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하고, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

예상 입찰가 범위: 234,000,000원 ~ 260,000,000원

(최종 입찰가는 인수되는 보증금 250,500,000원을 제외한 실제 취득 비용을 고려하여 결정해야 합니다.)

주변 지역 조사 시, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.