나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117648 [1] 서울특별시 노원구 월계동 534-17 더하우스인 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117648 [1] 서울특별시 노원구 월계동 534-17 더하우스인 4층403호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매4계 2024타경117648 | 소재지: 서울특별시 노원구 월계로44가길 54, 4층403호 (월계동,더하우스인) | 감정가: 209,850,000원 | 최저가: 85,954,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경117648 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117648 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 534-17 더하우스인 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 209,850,000원

토지면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

건물면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 선OO

채무자: 선OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 1. 제시외 건물 포함

2. 2017.09.21. 위반건축물표시(위반사항 : 주거 3.5㎡ 무허가증축)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "월계문화복지센터" 동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 경사지대에 단독주택, 빌라가 위치하고 있는 ‘주택지대’입니다.

인근, 근거리에는 광운초, 광운중, 광운인공지능고 등 교육시설과 영축산근린공원이 위치하고 있습니다.

교통상황으로는 본건 북서측 인근 ‘월계로’, 남서측 인근 ‘월계로42길’변으로 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에는 지하철 1호선/경춘선 ‘광운대역’이 위치하고 있습니다.

토지의 형상은 완경사, 가장형의 형상이며, 북서측으로 폭 약 4-5미터 도로, 남서측으로 폭 약 3-4미터 도로(일부 계단도로)에 접하고 있습니다.

광운대 역세권 개발 계획으로 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 선OO입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다.

주요 특이사항으로, 2017년 9월 21일 위반건축물 표시(주거 3.5㎡ 무허가증축)가 있습니다.

공부와의 차이는 없다고 명시되어 있으나, 위반건축물 등재 사실은 추후 문제가 될 소지가 있습니다.

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

다만, 다른 정보에 따르면 #대항력있음, #위반건축물, #선순위임차권 등의 표시가 있을 수 있으니, 실제 조사 시 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 광운대역 인근의 주택지대에 위치하며, 광운대 역세권 개발로 인해 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

인근에 다수의 교육기관이 밀집해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

광운대역을 중심으로 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 우수하며, 이는 지역 내 주택 수요를 지지하는 요인이 됩니다.

대규모 복합단지 개발 계획 등으로 인해 상권 활성화 및 주거 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 도시형생활주택(다세대)입니다.

본건은 해당 건물 4층 403호로, 전용면적 25.23㎡ (약 7.63평)의 다세대주택입니다.

외벽은 석재붙임마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

건축물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 구비되어 있으며, 주차장 시설 및 엘리베이터 시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.-2029.9.9.)에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 2017년에 등재된 위반건축물(주거 3.5㎡ 무허가증축)입니다.

이는 건축물대장 말소, 이행강제금 부과, 향후 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 확인되어 명도 과정에서 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지가 완경사이며 일부 진입로가 계단 형태인 점은 차량 접근 및 편의성에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 월계동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설, 교육시설, 공원 접근성이 양호하며 광운대 역세권 개발 계획 등 미래 가치가 높은 지역입니다.

건물은 도시형생활주택으로 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재 사실과 임대차 관계 미상이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 검토와 대비가 필요합니다.

또한, 매각 시 제시외 건물 포함 여부 및 위반건축물 관련 부담을 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

광운대역 역세권이라는 점과 광운대 역세권 개발 계획 등 미래 가치를 고려할 때, 장기적인 관점에서 주거 가치 상승이 기대됩니다.

위반건축물 관련 문제가 해결될 경우, 건축물대장 정상화와 함께 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

소액 투자가 가능하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계