나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117648 [1] 서울특별시 노원구 월계동 534-17 더하우스인 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "월계문화복지센터" 동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 경사지대에 단독주택, 빌라가 위치하고 있는 ‘주택지대’로 인근, 근거리에 광운초, 광운중, 광운인공지능고, 영축산근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 북서측 인근 ‘월계로’, 남서측 인근 ‘월계로42길’변으로 버스정류장이, 남동측 근거리에 지하철1호선/경춘선 ‘광운대역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형생활주택(다세대) 내

제4층 제403호로,

외벽 : 석재붙임마감 등,

창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설, 엘리베이터시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 가장형 형상의 토지로 도시형생활주택(다세대) 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4-5미터 도로에, 남서측으로 폭 약 3-4미터 도로(일부 계단도로) 에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

월계동 534-17:

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9., 지목이 도로인 필지만 해당, 자세한사항은 부동산정보과로 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 2017.09.21. 위반건축물표시(위반사항 : 주거 3.5㎡ 무허가증축)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117648 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 534-17 더하우스인 4층403호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 209,850,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 상세정보

건물명: 더하우스인

동/호수: 4층 403호

건물면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

토지면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

제시외 건물면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 '월계문화복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 경사지대에 단독주택 및 빌라가 혼재하는 주택지대입니다. 인근에 광운초등학교, 광운중학교, 광운인공지능고등학교, 영축산근린공원 등 교육시설 및 공원이 위치하고 있어 비교적 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

북서측 인근 '월계로', 남서측 인근 '월계로42길'변에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에는 지하철 1호선 및 경춘선을 이용할 수 있는 '광운대역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 규모의 도시형생활주택(다세대) 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다. 단, 본건에는 2017년 9월 21일자로 주거 3.5㎡ 무허가 증축에 따른 위반건축물 표시가 되어 있어 건축물 상태에 유의해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리내역

본건의 말소기준권리는 2018년 6월 26일 접수된 박병준 근저당권(120,000,000원)입니다. 이후 접수된 임차권(곽경구, 165,000,000원), 압류(국민건강보험공단, 울산광역시동구, 노원구, 금천구, 강서구, 통영세무서장, 창원지방검찰청통영지청검사 등) 및 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 237,160,622원) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(곽경구, 보증금 165,000,000원, 전입 2018.06.01, 확정 2018.05.10)이 등재되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며, 임차인 현황표에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어, 실제 현황과 등기부상 내역의 일치 여부를 추가 확인하는 것이 권장됩니다.

4.3. 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 285,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 북서측으로는 '월계로'와 남서측으로는 '월계로42길'을 따라 소규모 상점 및 편의시설이 산재해 있습니다. 근거리에 광운대학교가 위치하여 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 상권 잠재력

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 주거 밀집 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설을 제공하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 광운대학교 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 임대 수익 잠재력은 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

인근에 광운초등학교, 광운중학교, 광운인공지능고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설 및 공원

월계문화복지센터가 인근에 있으며, 영축산근린공원이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 또한, 광운대역 주변으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물 관련 사항

본건은 주거 3.5㎡ 무허가 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 관련 내용을 반드시 확인하고 잠재적 비용을 고려해야 합니다.

7.2. 기타 권리 관련 주의사항

임차인 관련하여 '대항력있는임차인' 표기와 등기부상 '말소' 및 '대항력 없음' 표기가 상이하므로, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 노원구 월계동에 위치한 도시형생활주택으로, 광운대역 및 학교, 공원 등 생활 편의시설과 가까운 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석되나, 3.5㎡의 위반건축물 존재는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 정보의 일부 불일치는 추가적인 확인이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 광운대역 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 낙찰 후 부담이 적음 (단, 위반건축물 관련 제재 비용 고려 필요)

* 현재 감정가 대비 시세 조사 결과, 합리적인 가격에 낙찰 시 시세차익 기대 가능

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,850,000원이며, 유사 면적 및 연식의 주변 실거래가(약 225,000,000원)를 고려할 때, 위반건축물 존재 및 기타 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가 산정이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제시하며, 본건의 구체적인 상태 및 법적 검토 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.