나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117723 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 324-75 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117723 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 324-75 2층201호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매4계 2024타경117723 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑천로17길 11-5, 2층201호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 155,648,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경117723 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117723 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 324-75 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

토지 지분율: 2816.2 (정확한 의미 추가 확인 필요)

건물면적: 47.10㎡ (약 14.25평) (전용면적으로 추정되며, 실제 사용 가능한 면적입니다.)

건물 지분율: 4710 (정확한 의미 추가 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 9월 19일 (비교적 신축 건물)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 324-75에 위치하며, 중랑역(경의중앙선, 경춘선)에서 도보 약 5분 거리에 있습니다. 주변에는 상업시설, 주택가, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선, 경춘선 "중랑역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. 중랑역 인근은 주거 및 상업 복합 지역으로, 대규모 공업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않습니다. 다만, 철도 차량 기지가 가까이 있어 소음이 발생할 수 있다는 의견이 있습니다.

건물 특성: 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택 및 근린생활시설 건물 내 2층 201호입니다. 2018년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 구분: 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자/채무자: 김OO 씨가 소유자이자 채무자입니다.

채권자: 주OOOOOOO가 채권자입니다.

권리 관계: 별도 명시된 특이사항은 없으나, 강제경매 절차의 특성상 낙찰로 인해 모든 소멸되는 권리(선순위 근저당, 가압류 등)와 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 추가적인 확인이 필수적입니다. (본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 실제 권리 분석은 전문가와 상의하시길 바랍니다.)

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 명도 시 임차인 유무 및 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 중화동 일대는 중랑역을 중심으로 주거지와 상업시설이 혼합된 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 함께 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

교통 요충지: 중랑역이 도보권에 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 이를 통한 유동인구 유입 및 배후수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

상업시설: 인근에 다양한 상업시설이 소재하여 주민들의 편의성을 높이고 있으며, 이는 해당 물건의 주거 가치 및 임대 수요에도 긍정적으로 작용할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주거 편의: 주변에 상업시설, 교육시설 등이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

교통: 중랑역을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖춰져 있습니다.

주거 형태: 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2018년 사용승인으로 비교적 현대적인 내부 설비(기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

면적: 건물 면적은 47.10㎡ (약 14.25평)으로, 1~2인 가구 혹은 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 현재 중랑역 인근 지역은 주거 및 상업 복합 지역으로, 대규모 공업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않습니다. 그러나 철도 차량 기지가 가까이 위치하여 간헐적인 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이나 유치권 등이 나타날 경우 명도 기간 연장 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 감정가는 380,000,000원이지만, 현재 시장 상황 및 유사 물건과의 비교를 통해 실제 가치를 재평가할 필요가 있습니다. (법원 감정가가 실제 시장가와 차이가 있을 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축 다세대주택으로, 중랑역 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 일괄매각 대상이며, 법원 감정가는 380,000,000원입니다.

건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 임대 관계 미확인 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

전반적으로 입지 조건이 좋고 주거 환경이 갖춰진 지역에 위치하고 있으나, 경매 물건의 특성상 권리관계 및 명도 관련 추가적인 검토와 이에 따른 잠재적 리스크 관리가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 중랑역(경의중앙선, 경춘선)을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 이는 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지/상승에 긍정적인 요인입니다.

비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리하며, 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확할 수 있으며, 토지 사용에 대한 별도의 문제가 없습니다.

발전 가능성: 중랑구는 망우ㆍ용마산 르네상스 사업, 용마ㆍ구리 힐링숲 조성 사업 등 지역 경제 활성화 및 주거 환경 개선을 위한 다양한 도시 개발 계획을 추진하고 있습니다. 이러한 개발 계획은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계