나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117570 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 198-17 성진빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117570 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 198-17 성진빌 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경117570
• 주소: 서울특별시 중랑구 망우로26길 51, 5층501호 (면목동,성진빌)
• 감정가: 284,300,000원
• 최저가: 116,450,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매4계 2024타경117570 | 소재지: 서울특별시 중랑구 망우로26길 51, 5층501호 (면목동,성진빌) | 감정가: 284,300,000원 | 최저가: 116,450,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117570 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 198-17 성진빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 284,300,000원

토지면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

건물면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

건물 제시외면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 채OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 제시외 건물 포함

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, "서울중랑초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 면목동은 중랑천과 인접하여 있고, 용마산, 망우산, 봉화산 등 녹지 공간 접근성이 좋은 편입니다. 단, 해당 지역의 정확한 주변 시설 분포 및 잠재적 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자의 재산에 대해 채권자가 법원으로부터 받은 집행권원(판결 등)을 바탕으로 강제로 진행하는 경매 절차를 의미합니다. 매각 대상이 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되어, 소유권 관계가 명확합니다. 소유자와 채무자가 동일인(채OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 권리 관계 및 명도 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 중랑구 면목동 일대는 다세대주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능이 중심이면서도 일상생활에 필요한 각종 상점과 편의시설이 잘 갖추어져 있음을 시사합니다. 구체적인 상권 분석을 위해서는 인근의 상업시설 현황, 유동인구, 소득 수준 등을 추가로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2008년 7월 11일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 내부 이용 상태는 주거용으로 사용 중이며, 기본적인 위생, 급배수 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 제2종 일반주거지역은 과거 7층 이하로 층수 제한이 있었으나, 최근 서울시의 도시계획 규제 완화로 인해 재개발·재건축 사업이나 지구단위계획 수립 시 최고 25층까지 건축이 가능하도록 기준이 개선되었습니다. 다만, 해당 지역이 현재 '7층 이하' 규제를 적용받는 제2종일반주거지역인지, 또는 완화된 규정이 적용되는지는 추가 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다. 내부 구조도는 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 근거하였으며, 실제 내부 실사와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '제시외 건물 포함'이라는 점입니다. 경매 진행 시 제시외 건물에 대한 명도 문제가 발생할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 내부 구조도와 실제 내부 이용 현황이 다를 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 토지이용계획 상 각종 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)은 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편이며, 최근 주거지역 층수 규제 완화 추세에 따라 잠재적인 개발 가치도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부 및 내부 상태 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- **실거주 목적:** 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

- **향후 개발 가능성:** 제2종일반주거지역으로서, 향후 용적률 및 층수 제한 완화 정책의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

- **일괄 매각:** 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 추후 개발 시 토지 이용 계획에 유리할 수 있습니다.

- **경매 특성 활용:** 강제경매 물건으로, 적절한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

**[면적 단위 환산]**

* 1평 = 약 3.3058㎡

* 토지면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

* 건물면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

* 건물 제시외면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계