나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117570 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 198-17 성진빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호성 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서울중랑초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2008.07.11)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방 위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경117570 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 198-17 성진빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 284,300,000원

토지면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

토지지분: 27.7128㎡ (약 8.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

건물지분: 49.15㎡ (약 14.87평)

건물 제시외면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 현황

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

- 사용승인일: 2008.07.11

- 총 동 토지 면적: 234㎡ (약 70.79평)

- 총 건물 연면적: 463.94㎡ (약 140.34평)

- 건물 용도: 공동주택 (다세대주택, 8세대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서울중랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

* 주변 시세 분석:

* 한성아펠릭스 (2024년 준공, 면목동 616-21): 2026년 5월 6일, 330,000,000원 (전용 32.44㎡, 6층)

* 로얄캐슬 (2023년 준공, 면목동 453-33): 2026년 5월 6일, 420,000,000원 (전용 29.8㎡, 3층)

* 스타하우스6 (2016년 준공, 면목동 179-71): 2026년 5월 2일, 410,000,000원 (전용 50.46㎡, 6층)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021-01-07 (을9) 심한섭 근저당권 (90,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-07

* 확정일자: 2020-10-08

* 배당신고일자: 2023-01-09

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사), 195,000,000원, 2024-09-27 접수, 말소

* 을11: 주택임차권 (최지은), 195,000,000원, 2023-01-09 접수, 말소

* 기타 다수의 근저당권 및 압류 사항이 등기부상 모두 말소된 것으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서울중랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 지역 내 상권은 주거지에 기반한 근린상권이 형성되어 있음.

* 교통상황이 보통 수준이며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 용이하여 입지상 장점을 가짐.

* 주변의 최근 매매 사례를 볼 때, 신축 빌라의 경우 면적에 따라 3.3억 원에서 4.2억 원 수준으로 형성되어 있어, 본건의 감정가 대비 시세 비교 분석이 중요함.

* 건물의 규모(총 면적 463.94㎡, 8세대)는 지역 내 일반적인 다세대주택 규모와 유사함.

1.4. 생활정보

* 본건은 현재 주거용으로 이용중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 등이 구비되어 있어 즉시 거주 가능한 상태임.

* 초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인", "HUG 인수조건 변경" 관련 문구가 기재되어 있으나, 권리분석 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨. 다만, 해당 문구는 잠재적 이슈로 간주될 수 있어, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항은 인수 시 HUG 측과 별도 확인이 필요함.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(13.30㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 명도 관련 사항을 사전에 철저히 확인해야 함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하며, 이는 향후 건축 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음.

* 내부구조 확인: 내부구조도는 건축물대장상 현황도면에 의거 작성되었으며, 실제 내부 실사 시 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 서울중랑초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 양호함.

* 감정가는 284,300,000원이며, 건물 면적 49.15㎡(약 14.87평)에 대한 경매 물건임.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하나, "대항력있는 임차인" 및 "HUG 인수조건 변경" 관련 특이사항은 추가 확인이 요구됨. 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

* 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 고려가 필요하며, 토지이용계획상의 제한 사항도 인지해야 함.

* 주변 시세는 신축 빌라 기준으로 3.3억 원에서 4.2억 원 수준으로 형성되어 있으므로, 감정가 대비 투자 가치 분석이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 서울 시내의 다세대주택으로, 신축 빌라 시세와 비교 시 가격 경쟁력이 있을 수 있음.

* 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 권리분석상 명확하게 소멸되는 권리가 많아, 인수 부담이 적은 편임. (단, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항은 주의 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 284,300,000원

* 주변 최근 매매 사례(2026년 5월 기준):

* 면적 32.44㎡, 2024년 준공 건물: 330,000,000원

* 면적 29.8㎡, 2023년 준공 건물: 420,000,000원

* 면적 50.46㎡, 2016년 준공 건물: 410,000,000원

* 본 물건은 건물면적 49.15㎡(약 14.87평)이며, 2008년 준공된 다세대주택임.

* 주변 시세 중 면적과 준공 연식이 유사한 사례(스타하우스6, 50.46㎡, 2016년 준공)는 410,000,000원에 거래됨.

* 본 물건의 감정가(284,300,000원)는 주변 시세 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있음.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 제시외 건물 포함, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

* 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준을 권장함.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.