나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118245 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "매원초등교" 서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철4호선·우이신설경전철 "성신여대입구역" 까지 도보로
각각 약5-6분 및 약11-12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제201호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
LPG가스보일러에 의한 개별난방설비 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경118245 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성북구 돈암동 413-133 다온숲 가동 2층 201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

245,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.048㎡ (약 6.67평)

건물면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물지분: 25.95㎡ (약 7.85평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

조OO

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "매원초등교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 버스정류장까지 도보 약 5-6분, 지하철 4호선 및 우이신설경전철 "성신여대입구역"까지 도보 약 11-12분이 소요됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상, '을3' 주택임차권(권리자: 조수임, 권리금액: 235,000,000원, 말소: 인수)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한, '갑10' 강제경매(채권자: 조수임, 권리금액: 246,750,000원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 기타 압류 및 가압류 등기들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조수임

보증금: 246,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-26

확정일자: 2020-05-13

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 있음

* 본 임차인은 전입일자(2020-05-26)가 등기부상 말소기준권리(압류: 인천세무서장, 2022-09-14)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* '을3' 주택임차권 등기 내역과 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024년5월28일 제85734호 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라는 문구로 보아, 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 토지이용계획

본건은 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 치장석붙임 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 하이샷시 마감으로 현상은 보통입니다.

5.2. 내부 이용 상태

현관, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.3. 설비 내역

상·하수도 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 급·배수 상태는 보통입니다. LPG가스보일러에 의한 개별난방 설비가 되어 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 조수임 씨의 존재입니다. 조수임 씨는 전입일자 및 확정일자, 임차권 등기일 등이 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다. 이는 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 임차인의 보증금은 246,750,000원으로, 이는 감정가 245,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰자는 인수되는 보증금만큼의 손실을 볼 수 있는 위험이 매우 큽니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 돈암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 및 임차인 현황에서 확인되는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 금액(246,750,000원)이 감정가(245,000,000원)를 초과한다는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금액이 부동산의 현재 가치보다 높을 가능성을 시사하며, 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 성북구 돈암동에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 교통: 지하철역까지 도보 이용이 가능한 편의성을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태: 비교적 최근(2019년 사용승인) 건축된 건물로, 건물 자체의 노후도는 크지 않습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 1,160만원에서 2,217만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(약 7.85평)을 고려할 때, 시장 가치는 제공된 평당 시세 범위를 적용 시 약 9,100만원에서 17,100만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 245,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다. 특히, 본건의 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(246,750,000원)은 감정가를 초과하는 금액으로, 시장 가치 또한 이를 상회하기 어렵다고 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 경우, 인수해야 할 임차 보증금(246,750,000원)이 감정가(245,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 이는 사실상 낙찰자가 보증금만큼의 손실을 감수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 이러한 상황에서는 통상적으로 감정가의 매우 낮은 비율로 입찰하거나, 투자를 보류하는 것이 일반적입니다.

매우 보수적인 관점에서, 감정가의 10% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 24,500,000원

9.3. 총 예상 비용

예상 입찰가: 24,500,000원

인수 보증금: 246,750,000원

총 예상 비용 (낙찰 시 실제 부담액): 271,250,000원

본 총 예상 비용은 감정가 및 추정 시장 가치보다 높은 수준이므로, 실질적인 손실이 예상됩니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 매우 신중하게 결정해야 하며, 임차인과의 협상 등 추가적인 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.