나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경106694 [3] 서울특별시 관악구 신림동 547-22 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “조원초등학교” 남동측 인근에 위치하며,본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 버스 정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 중 제2층 제202호 외 5개호로서,
외벽 : 치장석 및 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 마감 등,
창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로서,
기호(가)-(바) : 방1, 욕실1, 주방1 로 이용 중임.

설비내역

전기, 난방, 위생, 소화, 승강기 설비가 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 본건을 포함한 통칭 "엘시티” 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경106694 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 547-22 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

면적: 토지 19.15㎡ (약 5.79평) / 건물 20.15㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기, 위반건축물, 재매각

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

건축물 사용승인일: 2013년 7월 2일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편익이 양호합니다.

토지: 인접 필지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 본건을 포함한 통칭 "엘시티" 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 8일 접수된 주식회사에스에이치자산관리대부의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

소멸 대상 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리(을2 주택임차권, 갑2 임의경매, 갑3 가압류, 갑4 압류, 을1-4 근저당권부채권질권설정, 갑5 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 공부상 별도등기 및 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 내용은 확인되지 않습니다. 다만, 공시되지 않은 유치권 등은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 성태우 (성 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

권리분석 결과, 임차인 성태우 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

인근 시세 분석:

* 최근 신림동 지역의 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 신축(2015년식) 다세대주택(약 30㎡)은 약 3.2억원 (약 10.8백만원/㎡) 수준에서 거래되었습니다.

* 반면, 구형(1991년식) 다세대주택(약 31㎡)은 약 1.85억원 (약 6.0백만원/㎡) 수준으로 거래되어 건축 연도에 따른 가격 차이가 두드러집니다.

* 본건(20.15㎡)의 감정가는 2.14억원으로, 평당 약 3,510만원으로 산정되며, 이는 유사 면적의 신축 다세대주택 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 모두 2026년 7월의 거래로, 현 시점의 시세를 반영하는 자료로 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통 및 편의시설: 인근 버스 정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 학교(조원초등학교)가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 외부 검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 "위반건축물"로 지정되어 있어, 향후 건축물 이용에 제한이 있거나 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심 리스크입니다.

재매각: 본건이 재매각 절차를 거치는 이유는 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 그 이면의 문제점을 파악하는 것이 중요합니다.

좁은 면적: 전용면적 20.15㎡는 1인 가구에 적합한 매우 작은 평형으로, 향후 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.

별도등기: 공부상 "별도등기"가 존재한다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 등기부상 을1-4 근저당권부채권질권설정으로 기재된 내용은 통상 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 역세권 소형 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석상으로는 안전한 물건입니다. 그러나 "위반건축물"이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 재매각이라는 점을 감안할 때 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞는 소형 주택으로서의 가치를 지닙니다.

권리 분석상 안전: 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가 2.14억원 대비 인근 신축 유사 면적 주택의 시세(약 2.18억원 이상)와 비교 시, 리스크 요인 해소 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

인근 신축 유사 면적 다세대주택의 시세(약 10.8백만원/㎡)를 적용하면, 20.15㎡ 면적의 현재 시장 가치는 약 218,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 '위반건축물' 지정으로 인한 불확실성과 재매각 건이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물에 대한 정확한 내용(위반 사항, 시정 비용, 행정 제재 등)을 파악하는 것이 가장 중요합니다.

이러한 리스크를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 보입니다.

최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사, 위반건축물 관련 추가 정보 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 참여 시 준비에 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.