나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109242 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서,
(사용승인일 : 2010.04.30)

이용상태

본건은 주상용으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

위반건축물 [건축과-8262 : 지상2-3층 사무소→주택(각4가구씩)으로 사용, 지상5층 주택(1가구)→2가구로 사용]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물만의 매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경109242 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택

건축물표시: 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동)

토지면적: 0.00㎡ (토지 별도 매각 대상 아님)

건물면적: 294.16㎡ (약 88.98평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층

사용승인일: 2010년 4월 30일

주용도: 제2종 근린생활시설 (현황: 근린생활시설 및 주택)

감정평가액: 275,011,200원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하여, 주요 도심 업무 지구 및 상업 시설과 인접한 지역에 위치합니다. 강남의 인프라를 공유할 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건의 정확한 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요하나, 역삼동 지역은 일반적으로 지하철 및 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 별도로 관리됩니다.

말소기준권리: 갑6 (2024년 5월 13일 접수, 유한님 강제경매 개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 다수의 주택임차권 등기 (을구 1번~10번)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 현황

총 10명의 임차인이 있으며, 모두 대항력이 있습니다. 이들의 보증금 총액은 1,702,500,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 유 (유한님): 보증금 262,500,000원, 전입 2019-04-19, 인수

* 강 (강우민): 보증금 150,000,000원, 전입 2019-06-27, 인수

* 강 (강현민): 보증금 130,000,000원, 전입 2019-09-23, 인수

* 김 (김재헌): 보증금 125,000,000원, 전입 2020-02-21, 인수

* 백 (백송희): 보증금 110,000,000원, 전입 2021-08-30, 인수

* 이 (이재숙): 보증금 120,000,000원, 전입 2022-02-18, 인수

* 조 (조혜진): 보증금 130,000,000원, 전입 2022-04-21, 인수

* 오 (오수정): 보증금 270,000,000원, 전입 2022-06-03, 인수

* 최 (최예진): 보증금 125,000,000원, 전입 2022-06-07, 인수

* 김 (김하윤): 보증금 0원, 전입 2024-05-09, 인수 (보증금 미상이나 대항력 있음, 주의 요망)

4. 상권분석

4.1. 상업적 특성

본 물건이 위치한 강남구 역삼동은 서울의 주요 상업 및 업무 지구로, 다양한 상업 시설, 오피스, 편의 시설이 밀집해 있습니다. 제2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 상권 내에서의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 자체의 법정지상권 및 위반건축물 여부는 상권 분석 시에도 중요한 고려 요소입니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 업무 시설 등이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 강남구 역삼동 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 인근에 분포한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강남구의 중심부에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 각종 맛집 등 풍부한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 주거 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변 주거 환경은 강남 지역의 일반적인 수준을 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금 부담

매수인이 인수해야 할 총 임차 보증금이 약 17억원에 달하며, 이는 건물 감정가(약 2.75억원)를 훨씬 초과하는 금액입니다. 이로 인해 실질적인 투자 수익 확보가 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 불확실성

건물이 제3자 소유의 토지 위에 소재하며, 법정지상권 등 대지 사용권의 존재 여부가 불분명합니다. 이는 건물 소유주가 토지 사용료를 지불해야 하거나, 토지 소유주와의 관계에서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

6.3. 위반건축물 등재

건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 시정 명령, 용도 변경 제한 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 위험이 있습니다.

6.4. 건물만 매각

본 물건은 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유권은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 건물 소유주와 토지 소유주 간의 이해관계 충돌 및 운영상의 복잡성이 발생할 수 있으며, 이는 법정지상권 문제와도 직결됩니다.

6.5. 토지 가등기

토지 등기부에는 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 설정되어 있어, 향후 토지 소유권 변동 시 건물과의 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치한 5층 규모의 근린생활시설 및 주택 건물로, 2010년에 사용 승인되었습니다. 감정가는 약 2.75억원으로 책정되었습니다.

그러나 본 물건은 매우 높은 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 총 보증금은 약 17억원에 달합니다. 대부분의 임차권 등기가 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰 시 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 떠안아야 할 가능성이 매우 높습니다. 둘째, 건물이 제3자 소유의 토지 위에 있으며 법정지상권 등 대지 사용권이 불분명하다는 점은 토지 사용에 관한 심각한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 셋째, 위반건축물로 등재되어 있어 행정적 제재의 위험도 존재합니다.

이러한 복합적인 위험 요소들을 고려할 때, 본 물건의 현재 상태에서의 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 강남구 역삼동이라는 탁월한 도심 입지.

* 주요 상업 및 업무 지구 인접으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

8.2. 기타

* 본 물건의 경우, 인수해야 할 보증금이 감정가를 현저히 초과하는 특수한 상황으로 인해, 일반적인 투자 포인트로 보기는 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 불가

본 물건의 경우, 인수해야 할 총 임차 보증금 합계(약 1,702,500,000원)가 건물 감정가(약 275,011,200원)를 훨씬 초과합니다. 따라서 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙을 적용하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 사실상 불가능합니다.

현 상황에서는 건물이 제3자 소유 토지 위에 있고 법정지상권이 불분명하며 위반건축물이라는 추가적인 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준 이상의 입찰은 매우 위험하며, 신중한 추가 조사가 선행되지 않는 한 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 낙찰 시 발생하는 막대한 보증금 인수 부담을 고려하여, 해당 금액을 상쇄할 수 있는 명확한 투자 가치 증명 없이는 입찰을 고려하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.