나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109242 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109242 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경109242 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동,풀향기주택) | 감정가: 275,011,200원 | 최저가: 112,645,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울중앙지방법원 2024타경109242 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경109242 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택

용도: 근린생활시설 (주상용으로 이용 중)

감정가: 275,011,200원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 294.16㎡ (약 88.98평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층

사용승인일: 2010년 04월 30일

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 유OO

주의사항: 건물만 매각 대상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 750-28에 위치하며, 역삼역 및 강남역을 중심으로 형성된 강남의 핵심 업무지구 내에 자리하고 있습니다. 테헤란로와 논현로가 교차하는 지점에 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 주변으로 다수의 고층 빌딩과 금융기관, IT 기업, 전문 사무실 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경입니다. 또한, 신분당선과 9호선 개통으로 인해 대중교통 이용이 더욱 편리해졌습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)으로, 채권자는 유OO입니다. 경매 절차를 통해 소유권 이전이 이루어지며, 일반적인 강제경매의 경우 낙찰자는 기존의 권리관계에 대해 일정 부분 소멸되는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 세부적인 권리 분석은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

역삼동은 서울의 대표적인 업무지구로, 테헤란로를 중심으로 오피스 빌딩이 밀집해 있으며, 역삼역, 강남역, 선릉역 일대는 직장인들을 대상으로 하는 식음료, 외식업종의 상권이 발달해 있습니다. 특히 역삼역 주변은 '스타타워'와 'LG강남타워' 등이 위치하며, 4번 출구 인근의 '진미길'과 LG아트센터 이면 골목 등이 주요 먹자 상권으로 형성되어 있습니다. 주 수요층은 주로 20~40대 고소득 직장인이며, 비즈니스 미팅 및 회식 수요가 풍부한 특징을 보입니다. 1인 가구 비율이 높은 지역의 특성상 주거 관련 서비스업이나 소형 상가 수요도 꾸준히 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 강남의 중심 업무지구에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에는 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다. 지하철 2호선 역삼역과 강남역이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 다만, 주거 지역의 경우 오피스텔이나 원룸촌이 다수를 이루고 있어, 일반적인 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물'에 해당한다는 점입니다. 건축물대장 상 위반 사항으로, 지상 2~3층은 사무실에서 주택으로(각 4가구씩), 지상 5층은 1가구에서 2가구로 용도 변경 및 증축되어 사용 중입니다. 이는 건축법 위반에 해당하여 이행강제금이 부과될 수 있으며, 추후 건축물대장 시정 또는 원상복구 명령이 내려질 경우 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물만 매각되는 건물이므로 토지에 대한 사용 권한을 별도로 확보해야 하는 점도 고려해야 합니다. 본 건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강남구 역삼동의 뛰어난 입지와 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 역세권에 인접하여 교통이 편리하고, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 건물 자체의 위반건축물 등재는 큰 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 원상복구 또는 양성화에 따른 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 건물만 매각된다는 점 또한 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 강남 역세권 입지: 강남의 핵심 상업지구 내에 위치하여 높은 임대 수요 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

풍부한 직장인 수요: 배후에 밀집된 오피스 밀집 지역으로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

향후 가치 상승 가능성: 강남 지역의 지속적인 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

단, 위반건축물 관련 사항 해소 시 투자 가치 증대: 위반 사항을 해결하거나 관련 비용을 감안하여 매입할 경우, 향후 시세 차익 및 임대 수익률 개선을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계