나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109242 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.05.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서,
(사용승인일 : 2010.04.30)

이용상태

본건은 주상용으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

위반건축물 [건축과-8262 : 지상2-3층 사무소→주택(각4가구씩)으로 사용, 지상5층 주택(1가구)→2가구로 사용]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물만의 매각임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경109242 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 750-28 풀향기주택

건축물표시: 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동)

토지면적: 0.00㎡ (토지 별도 매각 대상 아님)

건물면적: 294.16㎡ (약 88.98평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층

사용승인일: 2010년 4월 30일

주용도: 제2종 근린생활시설 (현황: 근린생활시설 및 주택)

감정평가액: 275,011,200원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하여, 주요 도심 업무 지구 및 상업 시설과 인접한 지역에 위치합니다. 강남의 인프라를 공유할 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건의 정확한 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요하나, 역삼동 지역은 일반적으로 지하철 및 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 별도로 관리됩니다.

말소기준권리: 갑6 (2024년 5월 13일 접수, 유한님 강제경매 개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 다수의 주택임차권 등기 (을구 1번~10번)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 현황

총 10명의 임차인이 있으며, 모두 대항력이 있습니다. 이들의 보증금 총액은 1,702,500,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 유 (유한님): 보증금 262,500,000원, 전입 2019-04-19, 인수

* 강 (강우민): 보증금 150,000,000원, 전입 2019-06-27, 인수

* 강 (강현민): 보증금 130,000,000원, 전입 2019-09-23, 인수

* 김 (김재헌): 보증금 125,000,000원, 전입 2020-02-21, 인수

* 백 (백송희): 보증금 110,000,000원, 전입 2021-08-30, 인수

* 이 (이재숙): 보증금 120,000,000원, 전입 2022-02-18, 인수

* 조 (조혜진): 보증금 130,000,000원, 전입 2022-04-21, 인수

* 오 (오수정): 보증금 270,000,000원, 전입 2022-06-03, 인수

* 최 (최예진): 보증금 125,000,000원, 전입 2022-06-07, 인수

* 김 (김하윤): 보증금 0원, 전입 2024-05-09, 인수 (보증금 미상이나 대항력 있음, 주의 요망)

4. 상권분석

4.1. 상업적 특성

본 물건이 위치한 강남구 역삼동은 서울의 주요 상업 및 업무 지구로, 다양한 상업 시설, 오피스, 편의 시설이 밀집해 있습니다. 제2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 상권 내에서의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 자체의 법정지상권 및 위반건축물 여부는 상권 분석 시에도 중요한 고려 요소입니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 업무 시설 등이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 강남구 역삼동 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 인근에 분포한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강남구의 중심부에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 각종 맛집 등 풍부한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 주거 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변 주거 환경은 강남 지역의 일반적인 수준을 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금 부담

매수인이 인수해야 할 총 임차 보증금이 약 17억원에 달하며, 이는 건물 감정가(약 2.75억원)를 훨씬 초과하는 금액입니다. 이로 인해 실질적인 투자 수익 확보가 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 불확실성

건물이 제3자 소유의 토지 위에 소재하며, 법정지상권 등 대지 사용권의 존재 여부가 불분명합니다. 이는 건물 소유주가 토지 사용료를 지불해야 하거나, 토지 소유주와의 관계에서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

6.3. 위반건축물 등재

건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 시정 명령, 용도 변경 제한 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 위험이 있습니다.

6.4. 건물만 매각

본 물건은 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유권은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 건물 소유주와 토지 소유주 간의 이해관계 충돌 및 운영상의 복잡성이 발생할 수 있으며, 이는 법정지상권 문제와도 직결됩니다.

6.5. 토지 가등기

토지 등기부에는 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 설정되어 있어, 향후 토지 소유권 변동 시 건물과의 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치한 5층 규모의 근린생활시설 및 주택 건물로, 2010년에 사용 승인되었습니다. 감정가는 약 2.75억원으로 책정되었습니다.

그러나 본 물건은 매우 높은 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 총 보증금은 약 17억원에 달합니다. 대부분의 임차권 등기가 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰 시 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 떠안아야 할 가능성이 매우 높습니다. 둘째, 건물이 제3자 소유의 토지 위에 있으며 법정지상권 등 대지 사용권이 불분명하다는 점은 토지 사용에 관한 심각한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 셋째, 위반건축물로 등재되어 있어 행정적 제재의 위험도 존재합니다.

이러한 복합적인 위험 요소들을 고려할 때, 본 물건의 현재 상태에서의 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 강남구 역삼동이라는 탁월한 도심 입지.

* 주요 상업 및 업무 지구 인접으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

8.2. 기타

* 본 물건의 경우, 인수해야 할 보증금이 감정가를 현저히 초과하는 특수한 상황으로 인해, 일반적인 투자 포인트로 보기는 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 불가

본 물건의 경우, 인수해야 할 총 임차 보증금 합계(약 1,702,500,000원)가 건물 감정가(약 275,011,200원)를 훨씬 초과합니다. 따라서 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙을 적용하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 사실상 불가능합니다.

현 상황에서는 건물이 제3자 소유 토지 위에 있고 법정지상권이 불분명하며 위반건축물이라는 추가적인 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준 이상의 입찰은 매우 위험하며, 신중한 추가 조사가 선행되지 않는 한 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 낙찰 시 발생하는 막대한 보증금 인수 부담을 고려하여, 해당 금액을 상쇄할 수 있는 명확한 투자 가치 증명 없이는 입찰을 고려하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.