나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125039 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 단독주택(다세대주택) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 "신림역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제4층 제401호로서
(사용승인일 : 2021.01.28)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125039 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층401호

건물명: 태양오피스텔

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 236,000,000원

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.805㎡ (약 2.96평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021년 01월 28일

건축물 주용도: 공동주택 (집합건축물대장상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 단독주택(다세대주택) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 "신림역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

본건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 08월 25일자 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 (을구 2번)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-19

확정일자: 2021-07-01

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 있음 (인수 대상)

집합건물 등기부 요약:

등기부채권 총액은 1,023,000,000원입니다.

갑구 6번으로 2024년 12월 11일 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2024타경125039)이 말소대상으로 기재되어 있습니다.

을구 2번의 주택임차권 (김선영, 223,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

(을구 1번 근저당권은 말소기준권리로, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신림동은 신림역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

오피스텔 용도로 이용 중이며, 교통의 편리성으로 인해 사업체나 개인의 주거 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

신림역(2호선, 신림선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없으나, 신림동 일대는 유동인구가 많은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 김 (주택도시보증공사)의 임차보증금 223,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 자산과 묶여 경매가 진행될 수 있습니다. (본건 정보 상으로는 추가 물건 정보는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 223,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

권리관계가 복잡하므로 명도 및 인수되는 보증금 관련 제반 사항을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 사용승인)

초역세권 (신림역 인근) 위치

오피스텔 용도로 실거주 및 임대 수익 가능성

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

감정가: 236,000,000원

인수 보증금: 223,000,000원

계산 결과: 236,000,000원 - 223,000,000원 = 13,000,000원

상기 계산은 규정된 산정 방식에 따른 것이며, 실제 입찰가는 물건의 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 223,000,000원을 감안할 때, 입찰가는 해당 금액을 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.