나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124494 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124494 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 6층604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경124494
• 주소: 서울특별시 동작구 대방동7길 44, 6층604호 (대방동,명성하우스)
• 감정가: 337,000,000원
• 최저가: 138,036,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경124494 | 소재지: 서울특별시 동작구 대방동7길 44, 6층604호 (대방동,명성하우스) | 감정가: 337,000,000원 | 최저가: 138,036,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경124494 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 6층604호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경124494 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 정OO입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 337,000,000원입니다.

토지 면적은 14.52㎡ (약 4.39평)이며, 토지 지분율은 1451.9999999999998 입니다.

건물 면적은 23.72㎡ (약 7.18평)이며, 건물 제시외 면적은 6.37㎡ (약 1.93평)입니다.

주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동 강남중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 교통 상황이 매우 양호합니다.

지적도상 동측으로 5미터 내외, 남측 및 북측으로 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있어 채권자의 신청에 의해 매각 절차가 개시되었습니다.

등기부상 권리관계는 낙찰 후 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이나, 혹시 모를 유치권, 법정지상권 등 인수되는 권리 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

소유자는 김OO이며, 채무자 또한 김OO으로 동일인입니다.

채권자는 정OO입니다.

본건의 임대차 관계는 현재 '미상'으로 조사되었으므로, 현장 방문 시 임차인 현황 등을 면밀히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 대방동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 소규모 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

신대방삼거리역을 중심으로 형성된 상권은 배후 주거 단지를 기반으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

인근에 강남중학교 등 교육 시설이 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권의 영향력도 기대할 수 있습니다.

전반적으로 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 지역 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 강남중학교를 비롯한 인근 학교들이 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경: 조용한 주택가와 약간의 상업 시설이 혼재되어 있어 복합적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 혐오시설 조사 결과

본건의 소재지인 서울특별시 동작구 대방동 391-75 일대에 대한 주변 시설 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 대규모 폐기물 처리장, 장례식장, 화장터, 교정시설 등이 직접적으로 인접해 있거나 심각한 영향을 줄 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함: 등기부상 면적 외에 6.37㎡의 제시외 건물이 존재합니다. 이 부분은 건축물대장과의 일치 여부 확인, 합법성 검토, 철거 또는 원상복구 가능성 등을 면밀히 조사해야 하는 리스크 요인입니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 층수 제한 등이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 있으므로 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계 불확실: 현재 임대차 내역이 '미상'으로 조사되어, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

도로 접면: 지적도상 남측 및 북측으로 3미터 내외의 도로와 접하고 있어, 차량 통행이나 건축 관련 규제에 일부 제약을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변의 안정적인 생활 편의시설을 갖춘 것이 장점입니다.

주거지대와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다.

다만, 등기부상 면적 외의 제시외 건물 존재, 토지이용계획상의 다양한 건축 및 개발 제한, 임대차 관계 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 심도 있게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

부동산강제경매 물건으로서 권리 관계 자체는 비교적 명확할 것으로 보이나, 혹시 모를 인수 권리(유치권 등)에 대한 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 신대방삼거리역(7호선)을 편리하게 이용할 수 있어 출퇴근이 용이하며, 지역 내에서의 이동성도 우수합니다.

안정적인 주거 수요: 주변의 주거 지역을 기반으로 꾸준한 임대 수요 및 거주 수요가 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 제시외 건물을 포함한 전체 면적을 고려한 관리 및 활용 방안에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 절차 활용: 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수될 권리가 없는지, 명도 진행이 원활할지 등을 면밀히 파악한다면, 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계