나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124494 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 강남중학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상도로 후면의 주거지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 신대방삼거리역이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층건 내 6층 604호로서
외벽: 치장석재 마감 등
내벽: 벽지 및 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 동측으로 로폭 5미터 내외, 남측으로 3미터 내외, 북측으로 3미터 내외 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대방동 391-75: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

대방동 391-288, 391-578: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내녁은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124494 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 6층604호

용도: 다세대주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

건물면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 강남중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 상업로 후면의 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 교통 여건은 무난합니다.

토지는 3필지가 일단의 장방형 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

지적도상 동측으로 폭 5미터 내외, 남측으로 3미터 내외, 북측으로 3미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본 및 물건명세서상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부 요약상, 최초 소유권 보존 등기 후 소유권 이전(2020-12-04)이 있었습니다.

말소기준권리인 양산세무서장의 압류(2021-04-30) 이후 국민건강보험공단, 서울특별시 동작구, 동작구(서울특별시)의 압류, 동양자산관리대부주식회사의 가압류가 순차적으로 존재하였으며, 이는 경매개시결정(2024-04-23, 정인석 채권자, 사건번호 2024카단3387) 및 강제경매(2024-12-10, 채권자 정인석, 사건번호 2024타경124494)로 이어졌습니다.

이러한 압류, 가압류, 경매개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 정인석 (이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

보증금: 327,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-25

확정일자: 2020-11-12

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 있음

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 6번 주택임차권(임차인: 정인석, 보증금 327,000,000원, 전입일자 2020.11.25., 확정일자 2020.11.12.)이 등기되어 있으며, 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

따라서, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

현재 채권자의 경매 신청 금액이 임차인의 보증금과 동일(327,000,000원)하나, 배당 순서 및 다른 채권자의 채권액 등을 고려할 때 보증금 전액 변제 여부를 확정하기 어렵습니다.

* 등기부채권 총액: 340,755,250원

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 대방동 지역의 다세대주택 시세는 건물 연식, 면적, 입지에 따라 다소 편차가 있는 것으로 파악됩니다.

2026년 4월에 거래된 2004년식 강남빌라(63.62㎡)는 3억원에 거래되었으며, 평당 약 1,559만원 수준입니다.

2026년 7월에 거래된 2001년식 대명빌라2차(72.02㎡)는 6억 6,500만원에 거래되어 평당 약 3,053만원 수준입니다.

2026년 4월에 거래된 2015년식 대방샤인빌(37.6㎡)은 4억 4,000만원에 거래되어 평당 약 3,673만원 수준입니다.

본건 명성하우스는 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 337,000,000원입니다.

건물 전용면적(23.72㎡) 기준 평당 약 4,693만원으로, 이는 최근 거래된 사례들의 평당 가격보다 높은 편입니다. 이는 토지 지분 가치, 위치적 이점, 또는 감정평가 시 반영된 다른 요인에 기인할 수 있습니다.

다만, '위반건축물' 등재 사실은 일반적인 시장 가치보다 낮은 가격에 거래될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 강남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

다세대주택 밀집 지역의 후면에 위치하고 있어 주거 환경이 비교적 조용할 것으로 예상됩니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 정인석 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 3억 2,700만원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 경매 신청 채권액과 동일한 금액이므로, 최저가 또는 그 이하로 낙찰될 경우 인수 위험이 매우 높아집니다.

* 위반건축물 등재: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 이행 완료 시까지의 재산권 행사 제약, 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 제시외 건물 포함이라는 점은 위반건축물의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 여러 법적 규제(가축사육제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)가 존재합니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 23.72㎡(약 7.18평)으로 소형 주거 공간에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 '위반건축물' 등재 및 '대항력 있는 임차인'의 존재는 상당한 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금이 감정가와 동일하여, 낙찰가에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 점은 가장 큰 주의가 필요한 부분입니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 본건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공) 및 역세권 입지.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 수요 기대 가능.

* 위반건축물 문제는 관련 법규 확인 및 이행 계획 수립을 통해 해결 시 가치 상승 잠재력 존재.

9. 예상 입찰가

감정가는 337,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 327,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 사실로 인해 시세보다 낮은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금 및 위반건축물 해소 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서에 매수인 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 낙찰가의 90% 수준인 약 303,300,000원 이하에서의 입찰을 고려하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 실질적인 투자 가치는 위반건축물 해소 비용 및 인수될 수 있는 임차보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80~90% 범위인 270,000,000원 ~ 303,000,000원 선에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.