나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100389 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 통칭 "엘바움" 제9층 제906호로서 주위는 업무시설, 동대문패션타운, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등이 소재함.

교통상황

본건은 서측으로 세로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역 신당역(2,6호선) 및 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 제 906호(사용승인:2020.11.3.)로서,

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 기계식주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로 인접토지와 등고 평탄하고 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.
등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경100389 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중구 신당동 251-73, 9층 906호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

246,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

* 토지 지분: 5.9976㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

* 건물 지분: 14.54㎡ (약 4.40평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 동대문 패션타운, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 서측으로 도로에 접하여 차량의 주정차가 용이합니다. 인근에 지하철 2, 6호선 신당역 및 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 중 9층 제906호이며, 사용승인일은 2020년 11월 3일입니다.

* 외벽: 석재 붙임 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

2.4. 토지 이용상태

본 건 토지는 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이 )

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 9일

* 확정일자: 2021년 7월 23일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 (권리 분석)

* 말소기준권리: 근저당권 (박기석, 2023.02.27.) - 말소 예정

* 인수 권리: 주택임차권 (이 , 2023.11.22. 등기, 237,000,000원) - 매수인 인수 (배당받지 못한 금액)

* 현재 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (2025.01.08. 강제경매 개시) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 258,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 237,000,000원, 전입일자 2021.8.9., 확정일자 2021.7.23.)가 존재합니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신당동 지역은 동대문 패션타운 및 시장과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 지역 경제 활성화에 기여하고 있으며, 이러한 입지적 특성은 임대수익률 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 동대문 패션타운, 각종 시장, 근린생활시설 등 다양한 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "서울광희초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 교통: 지하철 2, 6호선 신당역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 237,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 미변제된 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 임차인의 차임이 0원으로 명시된 점은 특수한 계약 관계일 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. (별도의 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신당동의 역세권에 위치하며, 상업 및 교통의 요지에 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 상당한 금액의 보증금이 매수인의 부담이 될 수 있다는 점이 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 투자 전 임차인 관련 배당 상황 및 인수될 보증금액을 철저히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심의 역세권 입지

* 동대문 상권 인접으로 인한 풍부한 유동인구

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 우수한 대중교통 접근성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택(전용면적 약 27~32㎡, 약 8~10평)의 매매가는 28,250,000원에서 41,000,000원 수준입니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 292만원에서 504만원 사이입니다. 본 물건의 건물 면적은 14.54㎡(약 4.40평)으로, 이를 기반으로 시세를 추정하면 약 1300만원에서 2200만원 범위로 산정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 해당 물건의 시장 가치에 집중하여 산정합니다. 제공된 주변 시세 데이터를 바탕으로 산출한 본건의 시장 가치(약 4.40평 기준)는 약 17,700,000원입니다. 따라서, 임차 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제된다는 가정 하에, 예상 입찰가는 약 17,700,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 감정가 246,000,000원과 본 시세 분석 결과의 큰 차이(약 228,300,000원)가 존재하므로, 실제 입찰 시에는 감정가와 비교 시세, 그리고 무엇보다 인수해야 할 임차 보증금(237,000,000원)의 배당 여부를 면밀히 확인하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 한다면, 본 물건의 실질적인 낙찰 가능가는 현저히 낮아지거나 사실상 없다고 볼 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.