나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3370 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4 창원코아 지하1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "창원우체국" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 상가 및 숙박시설, 병원, 은행 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브 및 캐이-스판지붕 7층건 내 지하1층 107호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 복합판넬 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,

이용상태

유흥주점(상호: 워커힐 룸 비즈니스)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시),
대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 현황조사보고에 따르면 내부 확인 불가로 목록1, 2의 경계부분을 확인하지 못하였으며, 관리사무실에 문의한바 현재 공실 상태로 2024.5.까지 21,596,700원의 관리비가 연체되어 있다고 함(목록1,2에 함께 부과된 금액인지 확실치 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3370 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남로 71, 지하1층107호 (상남동, 창원코아)

건물명: 창원코아

용도: 제1종근린생활시설, 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설, 판매시설, 업무시설

감정가: 267,000,000원

토지면적: 62.92㎡ (약 19.04평)

토지지분: 62.92㎡ (약 19.04평)

건물면적: 226.10㎡ (약 68.40평)

건물지분: 226.1㎡ (약 68.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

특이사항: 중복병합사건. 현황조사보고에 따르면 내부 확인이 불가하며, 관리사무실 문의 결과 현재 공실 상태로 2024년 5월까지 21,596,700원의 관리비가 연체된 것으로 확인되었습니다(목록 1, 2에 함께 부과된 금액인지 여부는 불확실).

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 성산구 상남동에 소재하며 "창원우체국" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변으로는 상가, 숙박시설, 병원, 은행 등이 소재하여 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (접수일자: 2006-02-07)입니다.

인수되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 272,000,000원.

임차인 현황: 임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상이고 보증금 총액이 0원으로 확인되지만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

상남동은 창원시의 심장부라 할 수 있으며, 상업권 대부분이 집중된 지역입니다. 특히 최고의 유흥상가 밀집 지역으로 알려져 있습니다. 본건은 이러한 중심 상업지역에 위치하며, 주변으로 상가, 숙박시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있습니다. 과거 유흥주점(상호: 워커힐 룸 비즈니스)으로 이용된 이력이 있으며, 건물 자체도 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설, 판매시설, 업무시설 등 복합 용도가 가능합니다. 최근 경기 침체로 인해 상남동 상권 역시 어려움을 겪고 있다는 분석이 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 병원, 은행 등이 인접해 있으며, 롯데백화점 창원점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

교통: 남동측 왕복 4차선, 북서측 약 8m 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 역시 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현황 조사 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 현 상태 파악에 어려움이 있습니다.

공실 및 연체 관리비: 현재 공실 상태이며, 2024년 5월까지 약 2,159만 원의 관리비가 연체되어 있습니다. 연체 관리비는 매수인이 인수해야 할 수도 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

문화재 영향: 본건은 창원상남지석묘와 관련된 문화재보존영향 검토대상구역에 포함됩니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 될 수 있습니다.

상권 침체 가능성: 최근 상남동 상권 전반에 걸쳐 경기 침체로 인한 공실률 증가 및 유동인구 감소 등의 어려움이 보고되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시의 핵심 상업 중심지인 상남동에 위치하고 있어 입지적 가치는 높다고 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 내부 확인 불가, 장기 연체 관리비, 공실 상태 등은 명확한 리스크 요인이며, 문화재보존영향 검토대상구역이라는 점도 고려해야 합니다. 또한 최근 상권 전반의 침체 분위기 또한 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 유흥주점 등 위락시설로 사용된 이력이 있는 만큼, 업종 변경 및 리모델링을 통한 가치 상승 가능성과 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시 대표 상업지구인 상남동 중심에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

잠재적 가치 상승: 공실 해소 및 업종 변경, 리모델링 등을 통해 현재의 부진을 딛고 가치를 재창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(267,000,000원)를 기준으로, 앞서 언급된 리스크 요인(내부 확인 불가, 공실, 연체 관리비, 상권 침체 가능성 등)과 잠재 가치 상승 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 현재 연체된 관리비(21,596,700원)는 매수인이 부담해야 할 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. 또한, 향후 예상되는 리모델링 비용 및 투자 회수 기간 등을 면밀히 검토하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현 시점에서는 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 선행되어야 정확한 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.