나이스옥션 법원경매 창원 2023타경109240 [1] 경상남도 김해시 주촌면 335 망덕리 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.08.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건 기호 1),2),5),6)은 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 소재 "김해골든루트일반산업단지"
동측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장, 근린생활시설, 기존 주택지대 등으로 형성
되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 기호 3),4)는 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 "아랫안금마을" 내에 위치하며,
주위는 중.소규모 공장, 농경지, 기존 주택지대 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은
보통입니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
기호 1),3)은 대부분 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
기호 5),6)은 대부분 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 현황 "도로"로 이용중입니다.
2) 인접도로상태
기호 1)은 남동측 기호 5),6) 도로 통해 노폭 약 6미터 내외의 도로로 진출입 가능합니다.
기호 3)은 서측 인접필지 지상을 통해 노폭 약 5미터 내외의 도로로 진출입 가능합니다.
3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
기호 1)은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 광로2류(폭 50m-70m)(저촉), 가축사육
제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역
(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-13)(생림 나전2구역
환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※
기호 5),6)는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

본건 기호 2) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서
벽 체 : 판넬 마감 등,
창 호 : 새시창 구조,
바 닥 : 콘크리트 위 하드너 마감 등.
주기동 : H-Beam 400 * 200mm
이용상태 : 공장동
본건 기호 2) 철골조 샌드위치판넬지붕 3층으로서
벽 체 : 판넬 마감 등,
창 호 : 새시창 구조,
바 닥 : 아스타일 및 일부 타일 붙임, 하드너 마감 등.
이용상태 : 사무동
본건 기호 4) 철골조 샌드위치판넬지붕 2층으로서
벽 체 : 판넬 마감,
창 호 : 새시창 구조,
바 닥 : 콘크리트위 하드너 마감 등.
이용상태 : 1층 공장, 화장실 등
2층 창고 및 사무실 등으로 이용중입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 COMPRESSOR 등 8식으로서, 현상 및 관리상태 등은 보통시됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타
- 본건 기호 3)은 지적도상 맹지이나, 인접필지 지상으로 진출입 가능합니다.
- 본건 기호 2)는 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등기되어 있으나, 일반건축물대장
및 현황 2동의 공장동 및 사무실동 입니다.
- 본건 기계기구는 1-2), 2-1) - 2-4), 2-6) - 2-10), 2-12), 2-13)은 현장조시시 소재
불명입니다.
- 본건 기계기구는 의뢰목록상 1-5)는 5Ton, 1-6)은 3Ton이나, 현황 1-5)는 3Ton, 1-6)
은 5Ton이며, 2-11)은 제작일자가 1985년 04월이나, 현황 1982년 02월로 서로 상이합
니다.
- 본건 기계기구 2-11)은 귀 제시목록상 제작일자가 1985년 04월과 현황 1982년 02월 01
일자로 서로 상이합니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-15, 8-1) 및 제시외 수목(조경수 약 30주), 본건 기계기구( 2-2는 소재불명으로 평가에서 제외) 포함.
-본건 공장 내 ‘공장 및 광업재단 저당법 제6조’에 의해 제시된 기계기구 목록 외의 기계기구가 소재하나, 제시된 기계기구와 물적 동일성이 인정되지 않고 소유관계가 불명확하며 이동이 용이한 바, 평가 및 매각에서 제외.
-본건 기계기구의 의뢰 목록상 2-5는 5Ton, 2-6은 3Ton이나, 현황 2-5는 3Ton, 2-6은 5Ton으로 서로 상이한바 이를 감안하여 평가.
-목록 1은 인접 필지와 지적경계가 불분명. 목록1.의 지상 연못 및 기타시설 등은 토지에 포함하여 평가하고, 북측 일부가 광대2류에 저촉되나, 저촉 면적이 과소하여 이에 구애됨없이 평가.
-목록2.는 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 2동의 공장동 및 사무실동이며, 공부상 '샌드위치판넬 및 슬래브지붕'이나 현황 '판넬지붕'임.
-목록7.8. 2025.9.8. “도로” 로 지목 변경이 완료됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2023타경109240 (1)

부동산의 표시: 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 335번지 외 (일부 토지는 생림면 나전리에 소재)

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 4,340,846,200원

채권자: 중소기업은행 (추정)

물건명세서 작성일: 2026-06-24

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 5,607.00㎡ (약 1,696평)

건물면적: 915.00㎡ (약 277평) - 공부상 1동이나 현황 2동(공장동, 사무실동)으로 이용

제시외 건물: 975.90㎡ (약 295평) - (1-1 ~ 1-15, 8-1) 포함

제시외 수목: 조경수 약 30주 포함

기계기구: 일부 포함 (소재불명 및 물적 동일성 불명확한 일부 제외)

건축물 구조: 일반철골구조, 샌드위치판넬/슬라브 지붕, 3층 (실제 2동: 공장동, 사무실동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 중 일부(기호 1,2,5,6)는 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 소재 "김해골든루트일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주변은 중.소규모 공장, 근린생활시설, 기존 주택지대 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

일부 토지(기호 3,4)는 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 "아랫안금마을" 내에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장, 농경지, 기존 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 현황

기호 1,3 토지는 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호 5,6 토지는 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 현황 "도로"로 이용 중입니다.

인접도로 상태: 기호 1 토지는 남동측 기호 5,6 도로를 통해 노폭 약 6미터 내외의 도로로 진출입 가능합니다.

기호 3 토지는 서측 인접필지 지상을 통해 노폭 약 5미터 내외의 도로로 진출입 가능하며, 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 통행이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

기호 1 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 광로2류(폭 50m-70m)에 저촉되나, 저촉 면적이 과소하여 평가 및 매각에 구애됨없이 진행되었습니다. 또한 가축사육제한구역입니다.

기호 3 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

기호 5,6 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역입니다.

목록 7,8은 2025년 9월 8일자로 "도로"로 지목 변경이 완료되었습니다.

2.4. 주변 시설 검색 (혐오시설)

본건은 "김해골든루트일반산업단지" 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공장, 주택지대 등으로 형성되어 있습니다. 제공된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재를 특정하기 어렵습니다. 상세한 혐오시설 유무는 현장 확인 및 추가적인 지도 검색이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 4월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을13)이며, 채권금액은 3,200,000,000원입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 또한 말소기준권리는 동일한 중소기업은행의 근저당권(을13)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용이 명시되어 있지 않습니다. 일반적으로 등기부상 확인되지 않으면 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 해당 부분은 등기부상 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 연계성

"김해골든루트일반산업단지" 동측 인근에 위치하여 산업단지 내외의 기업들과의 연계성이 높을 것으로 예상됩니다. 이는 물류, 생산, 서비스 등 관련 업종의 수요를 기대할 수 있는 장점입니다.

4.2. 지역 특성

본건은 중.소규모 공장, 근린생활시설, 주택지대가 혼재된 지역에 위치하여, 산업 활동과 주거, 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역적 특성을 보입니다. 일부 토지가 도로로 이용 중인 점은 접근성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 기존 주택지대로 보아 일상적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 쇼핑몰, 문화 시설 등에 대한 정보는 제공되지 않아 상세 파악이 어렵습니다.

5.2. 교통

주요 도로와의 접근성이 양호하며, 약 5~6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량을 이용한 진출입이 용이합니다. 대중교통 이용 편의에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

본건은 중복 병합 사건이며, 과거 다수의 가압류 및 압류가 설정되었던 이력이 있습니다. 모든 권리는 말소될 예정이나, 경매 진행 과정에서의 변동 사항 및 채권자 간의 복잡한 관계는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 및 토지 현황의 불일치/특이사항

건물(기호 2)은 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 2동의 공장동 및 사무실동으로 이용 중입니다.

일부 제시외 건물(1-1 ~ 1-15, 8-1) 및 조경수 약 30주가 매각에 포함되어 있으나, 정확한 면적 및 상태 확인이 필요합니다.

목록 1 토지는 인접 필지와 지적경계가 불분명하여 경계 확인 및 측량이 필요할 수 있습니다.

매각에 포함된 기계기구 중 일부는 소재불명으로 평가에서 제외되었으며, 일부(2-5, 2-6)는 용량(Ton) 표기가 현황과 상이하여 주의가 요구됩니다.

북측 일부 토지가 광로2류에 저촉되나, 저촉 면적이 과소하여 평가 및 매각에서 구애됨없이 진행되었습니다.

목록 7,8 토지가 "도로"로 지목 변경 완료된 점은 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 필요성

특이사항으로 농지취득자격증명이 언급되었으나, 토지 이용 현황(공업용 건부지, 도로) 및 토지이용계획(도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등)을 감안할 때, 해당 증명 발급의 실제 필요성 및 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.4. 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구

본건 공장 내 '공장 및 광업재단 저당법'에 의해 제시된 기계기구 목록 외의 기계기구가 소재하나, 물적 동일성이 인정되지 않고 소유관계가 불명확하며 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이 부분은 별도의 법적 검토 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시의 산업단지 인근에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각받을 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 산업단지와의 연계성을 통해 운영 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 다수의 권리 설정 이력, 공부상 건물 현황과 실제 이용 현황의 차이, 지적 경계 불분명, 일부 기계기구의 누락 또는 사양 상이, 농지취득자격증명 필요성 언급 등 명확한 확인 및 검토가 필요한 여러 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* "김해골든루트일반산업단지" 인근의 우수한 입지 조건으로 산업단지 배후 수요 확보 가능.

* 공장 및 토지를 일괄 매각받아 즉시 운영 또는 활용 가능.

* 제시외 건물 및 수목 포함으로 추가적인 활용 가치 기대.

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,340,846,200원입니다.

예상 입찰가는 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 잠재적 가치, 낙찰 이후 발생할 수 있는 추가 비용(수리비, 명도 비용, 법률 자문료 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제시된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 결정되는 경향이 있습니다.

본 건의 경우, 복잡한 권리 이력, 건물 및 토지 현황의 특이사항, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여, 예상되는 제반 비용을 감안한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 최소 3,500,000,000원에서 최대 5,200,000,000원 범위 내에서 시세 및 유사 물건 낙찰가, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.