나이스옥션 법원경매 영동 2024타경10954 [1] 충청북도 영동군 황간면 750 마산리 주건축물제1동 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경10954 [1] 충청북도 영동군 황간면 750 마산리 주건축물제1동 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경10954
• 주소: 충청북도 영동군 황간면 영동황간로 1452-284 (주건축물제1동)
• 감정가: 1,749,677,620원
• 최저가: 573,334,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 숙박시설

영동지원 경매2계 2024타경10954 | 소재지: 충청북도 영동군 황간면 영동황간로 1452-284 (주건축물제1동) | 감정가: 1,749,677,620원 | 최저가: 573,334,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 영동지원 2024타경10954 (1) 경매물건에 대한 컨설팅 보고서입니다. 본 건은 충청북도 영동군 황간면 마산리 소재 황간물류단지 내 숙박시설 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

소재지: 충청북도 영동군 황간면 750 마산리 주건축물제1동

용도: 숙박시설

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1,749,677,620원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적:

- 토지 면적: 679.40㎡ (약 205.51평)

- 건물 면적: 998.83㎡ (약 302.13평)

1.2. 물건 개요

본 건은 황간물류단지 내에 위치한 3층 규모의 철근콘크리트구조 건물입니다. 현재 숙박시설로 이용 중이며, 주위는 중소규모 공장 및 창고가 소재하는 준공업지역입니다. 건물은 화강석 붙임 및 외장판넬 마감이며, 숙박시설 운영을 위한 물탱크실 증축부분, 물탱크, 대용량 전기온수기, 자동문설비, 가스 소화설비, 객실키 자동판매기 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 영동군 황간면 마산리 소재 '황간물류단지' 내에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장, 창고 등이 밀집한 산업단지 형태로, 일반 주거지역이나 상업 중심지와는 거리가 있습니다. 북측 및 서측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 가능하나 배차 간격 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주로 차량을 이용하는 물류단지 종사자나 출장객을 대상으로 하는 입지입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역에 해당하며, 기타용지, 유통업무설비, 물류단지 등으로 지정되어 있습니다. 준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 혼재될 수 있는 용도지역으로, 본 건 숙박시설의 용도와 부합하며 토지이용의 효용성은 높다고 볼 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(채OO)와 채무자(채OO)가 동일하여 개인적인 채무 관계로 인해 진행된 것으로 추정됩니다. 채권자는 안OO입니다. 또한 본 건은 중복사건으로 진행 중이므로 경매 절차에 복잡성이 추가될 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (주요 리스크)

1) 법정지상권: 본 건은 '법정지상권' 관련 특이사항이 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나 변경될 경우 발생하는 복잡한 권리 문제로, 법정지상권 성립 여부 및 범위에 따라 매수인이 건물 소유권 취득 후 토지 이용에 제한을 받을 수 있는 매우 큰 잠재적 리스크입니다. 이에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

2) 타인 소유 설비 제외: 건물 옥상에 소재하는 태양광 설비는 타인 소유로 조사되어 감정평가에서 제외되었습니다. 낙찰 후 해당 설비의 처리(철거, 매입, 임대 등)에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

3) 공동 이용 시설: 인접 필지(마산리 751) 상에 소재하는 숙박시설과 공동으로 이용 중인 계단, 비가림시설, 관정(지하수 시설) 등이 1/2 지분으로 제시외 물건에 포함되어 평가되었습니다. 이는 인접 필지 소유자와의 공동 이용 및 관리/유지보수 분쟁 소지를 내포하고 있습니다.

4) 제시외 물건 포함: 일괄매각이며, 토지에 소재하는 조경수는 토지에 포함하여 평가되었습니다. 제시외 물건(공동 이용 시설 등)을 포함하여 일괄 매각한다는 점을 숙지해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 건은 일반적인 관광 상권이나 역세권 상권이 아닌, '물류단지 배후 상권'의 특성을 가집니다. 주위는 중소규모 공장 및 창고가 밀집한 준공업지역이므로, 숙박시설의 주된 이용 고객은 물류단지 및 주변 공단의 사업상 출장객, 근로자 또는 관계자로 한정될 가능성이 높습니다.

4.2. 사업성 평가

숙박시설 운영을 위해 필요한 제반 시설(자동문, 소화설비, 객실키 자동판매기, 온수기 등)이 건물에 포함되어 평가되었기 때문에 시설 인수에 따른 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다. 다만, 상권의 성격상 주말이나 휴가철 고객보다는 주중의 고정적인 비즈니스 수요에 의존할 가능성이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경

본 건 주변은 산업 시설이 주를 이루고 있어, 일반적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등)과의 접근성은 떨어질 수 있습니다. 다만, 검색 결과 마산리 2-4 일원에 '황간어울림센터'가 건립 예정(2026년 하반기 준공 예정)이며, 이는 다목적실, 마을카페, 공공임대주택 등이 포함된 시설로, 향후 지역 주민들의 문화 교류 공간으로 활용되어 생활 편의성이 다소 개선될 여지는 있습니다.

5.2. 혐오 시설 정보

인접한 산업단지 특성 외에, 보고서 작성 시점의 검색 자료에서 직접적으로 본 건 주변에 악취나 소음 등을 유발하는 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 리스크: 가장 큰 권리적 리스크입니다. 건물 매수 후 토지 소유자에게 건물 철거 요구를 당하거나, 거액의 지료(토지 사용료)를 지급해야 할 수도 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 물건의 가치가 크게 변동합니다.

2) 운영 수익률의 안정성: 물류단지 배후 상권은 계절적 요인보다 산업 경기 변동에 민감하게 반응할 수 있습니다.

3) 공동 시설 관리: 인접 필지와의 공동 이용 시설(계단, 관정 등) 관리에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

4) 태양광 설비 처리: 타인 소유의 태양광 설비에 대한 철거 또는 매입 협상이 필요하며, 이 과정에서 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 준공업지역 내 위치한 대규모 숙박시설로, 공장 및 창고가 밀집한 황간물류단지의 비즈니스 수요를 흡수하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 '법정지상권'의 특이사항은 물건의 안정적인 권리 확보에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 이 부분에 대한 정밀한 권리 분석(등기부등본 확인, 현장 조사 등)을 통해 법정지상권 성립 가능성을 판단해야 합니다. 이 리스크가 해소되거나 매수인이 감당할 수 있는 수준으로 판단될 경우, 건물 면적(약 302평) 대비 감정가(약 17.5억 원)는 잠재적인 투자 매력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1) 높은 토지이용 효율: 도시지역 내 준공업지역 용도로, 토지의 개발 및 이용 효율이 높습니다.

2) 대규모 시설: 건물 면적이 약 302평에 달하는 대규모 숙박시설로, 리모델링 없이 즉시 운영이 가능할 수 있는 부속 설비가 다수 포함되어 있습니다.

3) 안정적 비즈니스 수요: 황간물류단지라는 고정적인 산업 수요를 기반으로 하고 있어, 일반적인 관광 상권 대비 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4) 법정지상권 리스크 관리 시 높은 투자 가치: 법정지상권 문제가 소멸하거나, 토지 소유자와 협상이 가능하다고 판단되는 경우, 현재 감정가 대비 저가에 낙찰받아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (※단, 리스크에 비례한 높은 수익성입니다.)

법원 정보

영동지원 경매2계