나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경1916 [2] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1696 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 - 기호 5 토지는 강원특별자지도 홍천군 화촌면 구성포리 소재 "구성포 보건진료소" 북서측 근거리 및 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간 농촌지대이고,

기호 6 토지는 강원특별자치도 춘천시 남면 발산리 소재 "남면 행정복지센터" 동측 근거리에 위치하며 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변의 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 기호 1 - 기호 5 토지의 경우 다소 불편시되며, 기호 6 토지는 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 북동측 하향 완경사지대의 계단식 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 기준시점현재 토지의 일부에 건축 등을 위한 기초공사 진행 중이며,

기호 2, 3, 5 토지는 동측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 제시외 건물의 부지, 휴경지, 내부도로 등으로 이용 중이고,

기호 6 토지는 북동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 북동측으로 교량을 통하여 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 연계되어 있으며,

기호 2, 3, 5 토지는 상호 연접한 토지로서, 기호 2 토지의 남동측으로 로폭 약 3-4미터 내외의 포장도로(현황 도로)에 연결되어 있으며,

기호 6 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 지방도(403번 지방도)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한지역(1000M이내) - 돼지, 개, 닭, 오리(1000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한지역(2000M이내) - 돼지, 개, 닭, 오리(1000㎡이상)), 소하천구역(윗골천), 영농여건불리농지

기호 2, 3, 5 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한지역(1000M이내) - 돼지, 개, 닭, 오리(1000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한지역(2000M이내) - 돼지, 개, 닭, 오리(1000㎡이상)), 영농여건불리농지

기호 6 토지 : 계획관리지역(계획), 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 가축사육제한구역(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭, 오리, 메추리), 가축사육제한구역(전축종제한), 가축사육제한구역(젖소 제한), 접도구역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 2 토지상에 후첨하는 "사진"과 같이 경량철골구조 강판지붕의 창고 건물 등이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있는바, 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

강파이프구조 피아필름지붕 단층 건으로서
바 닥 : 세멘몰탈마감 임.

이용상태

동식물 관련시설로 등재되어 있으나, 현황 방지 중임.

설비내역

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부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각, 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
목록2-공부상‘전’이나 현황 ‘휴경지’, 지상에 철파이프조 철판지붕 가추 및 철파이프 뼈대 시설물 소재, 일부분에 철파이프 하우스 시설 및 옆지번 경계부분에 건물 소재(건축물대장 및 등기부등본 미존재, 법정지상권 성립여부있음, 별도 확인요함), 일부 통행도로로 사용중이었던 것으로 목측됨, 제시외건물 감안한 가격임
목록3-공부상‘전’이나 현황‘휴경지’, 지상에 매각에서 제외하는 컨테이너 1동 소재, 일부 통행도로로 사용중이었던 것으로 목측됨
목록4-동식물관련시설이나 현재는 사용하지 않고 있는 상태임
목록5- 공부상 ‘전’이나 현황 ‘휴경지’

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 춘천지방법원 2024타경1916 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1696

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

1.2. 면적 및 가격

* 감정가: 410,577,800원

* 토지면적: 10,060.00㎡ (약 3,043평)

* 건물면적: 624.56㎡ (약 189평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 주요 특이사항

* 재매각 물건

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 법정지상권 성립 가능성 있음 (별도 확인 요망)

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건 토지는 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 소재 "구성포 보건진료소" 북서측 근거리 및 원거리에 위치함.

* 주위는 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능함.

* 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태로 보아 대중교통 사정은 다소 불편할 것으로 판단됨.

2.3. 도로상태

* 기호 1 토지는 북동측으로 교량을 통해 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 연계됨.

* 기호 2, 3, 5 토지는 상호 연접하며, 기호 2 토지의 남동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로(현황 도로)에 연결됨.

* 기호 6 토지는 북동측으로 왕복 2차선 지방도(403번 지방도)에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 18일자 농협은행의 근저당(306,000,000원)임.

* 이후 근저당, 공동근저당, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액 (토지): 526,000,000원

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 18일자 농협은행의 근저당(306,000,000원)임.

* 건물 등기부상 총 채권액: 306,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (성립 여부 별도 확인 요망)

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본건은 농경지와 자연림이 혼재된 산간 농촌 지역으로, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성이 미미한 지역임.

* 인근에 "구성포 보건진료소"가 위치하고 있으며, 알파카 월드와 같은 관광 시설이 인근에 있어 주말 관광객을 대상으로 한 시설 운영 가능성은 있음.

* 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 파악되지 않았음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편함.

* 편의시설: 인근 읍/면 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 본건에서 접근성이 양호하지는 않음.

* 교육시설: 인근 읍/면 지역 초/중/고등학교 이용 가능 예상.

* 의료시설: 인근 "구성포 보건진료소"가 있으나, 종합병원 등은 원거리에 위치할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 2 토지상에 소재한 미등기 건물(철파이프조 가추, 철파이프 뼈대 시설물 등)과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불확실하며, 별도 확인이 필요함. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 공부상 '전'(밭)으로 등록된 토지가 포함되어 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 현황 리스크

* 휴경지 및 미사용 상태: 목록 2, 3, 5 토지는 공부상 '전'이나 현황 '휴경지' 상태이며, 목록 4은 동식물 관련시설이나 현재 사용하지 않는 상태임. 토지 및 건물 활용을 위해서는 추가적인 정비 및 투자가 필요할 수 있음.

* 건축물대장 및 등기부등본 미존재 건물: 목록 2에 제시외 건물(가추, 철파이프 뼈대 시설물, 철파이프 하우스)이 소재하며, 건축물대장 및 등기부등본이 없어 현황과 공부상 차이가 있을 수 있고, 법정지상권 문제와 연관될 수 있음.

* 부정형 및 경사지 토지: 일부 토지가 부정형이거나 경사지로 조성되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있음. (기호 1 토지는 건축 기초공사 진행 중)

6.3. 기타 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰되지 못한 이유에 대한 추가 확인 필요.

* 공동담보 물건: 채무 연체 등의 사유로 인한 경매 진행 가능성이 있으며, 담보로 잡힌 다른 물건의 상태도 간접적으로 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 강원도 홍천군 화촌면에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 토지와 건물임.

* 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 농촌 지역 특성상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어짐.

* 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 예정이나, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요, 현황 휴경지 및 미사용 시설 등 현황상의 리스크 요소를 철저히 검토해야 함.

* 특히 목록 2에 소재한 미등기 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부는 본건의 명도를 좌우할 수 있는 중대한 사항이므로, 반드시 사전에 확인해야 함.

* 재매각 물건이라는 점에서 이전 낙찰의 장애 요인을 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 일부 계획관리지역 등이 포함되어 있어 향후 토지 활용 가치 상승 잠재력 보유.

* 동식물 관련 시설 용도로, 관련 사업을 영위하려는 수요자에게 적합한 물건.

* 최근 건축 등을 위한 기초공사가 일부 진행 중인 점은 개발 의지를 반영하는 긍정적 신호일 수 있음.

* 인수되는 권리가 법정지상권 외에는 없어 권리관계는 비교적 명확한 편 (법정지상권 제외).

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 410,577,800원으로, 최저매각가격이 이에 준할 것으로 예상됨.

* 재매각 물건임을 감안하면, 최초 감정가보다 낮은 금액으로 시작할 수 있음.

* 다만, 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 및 건물 활용 가능성, 추가적인 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정해야 하며, 본건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 검토할 수 있음. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.