나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경1916 [1] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1251 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경1916 [1] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1251 전 경매

• 사건번호: 2024타경1916
• 주소: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1251
• 용도: 전

춘천지방법원 경매3계 2024타경1916 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1251 | 감정가: 261,272,000원 | 최저가: 89,616,000원 | 용도: 전

1. 춘천 지원 2024타경1916 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경1916 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 1251

용도: 전 (밭)

감정가: 261,272,000원

토지면적: 2969.00㎡ (약 898.2 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 농OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 보증금은 최저매각가격의 20%이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

현황: 공부상 '전'이나, 캠핑장 조성을 위한 토목공사가 중단된 상태입니다. 콘크리트 기초 공사가 진행되었고, 일부 구역에 정화조 시설이 매설되어 있습니다. 2021년 7월 28일자로 주거시설 및 야영장 부지, 진입로 설치를 위한 농지전용허가가 있습니다 (허가 신청자: 문옥주). 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간 농촌지대입니다. 북서측으로는 구성포 보건진료소가 근거리에 위치하고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 비교적 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOO입니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 경매 절차를 통해 낙찰 후 기존의 근저당, 가압류 등은 말소되어 매수인이 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 되는 경우가 많습니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 특정 상업 지역을 형성하고 있지는 않습니다. 인근에 생활 편의 시설에 대한 직접적인 정보는 부족하지만, 홍천군청이나 읍내까지는 차량으로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 주변의 캠핑장 관련 시설이나 전원주택 개발 움직임은 있으나, 직접적인 상권 형성보다는 지역적인 특성을 따르고 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 공공 보건 시설로는 구성포 보건진료소가 있으며, 이는 지역 주민들의 기본적인 의료 서비스 접근성을 제공합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량을 이용할 경우 홍천군내 주요 시설 접근은 가능합니다. 주변 환경은 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 토지 상세 정보

감정평가서상 본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 다음과 같은 특징을 가집니다.

기호 1 토지는 북동측 하향 완경사지의 계단식 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 현재 건축 등을 위한 기초 공사가 진행 중입니다.

기호 2, 3, 5 토지는 동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 제시외 건물 부지, 휴경지, 내부 도로 등으로 이용 중입니다. 특히 기호 2 토지상에는 경량철골조의 창고 건물이 소재하여 토지 사용 및 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

기호 6 토지는 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로, 현재 휴경지 상태입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호 1-5 토지의 경우 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 상태로 보아 대중교통은 다소 불편하나, 기호 6 토지는 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 기호 1 토지는 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 연계되어 있습니다. 기호 2, 3, 5 토지는 상호 연접하며, 기호 2 토지가 로폭 약 3-4미터의 포장도로(현황 도로)에 연결되어 있습니다. 기호 6 토지는 북동측으로 왕복 2차선 지방도(403번 지방도)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호 1 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 1000M/2000M 이내), 소하천구역(윗골천), 영농여건불리농지.

기호 2, 3, 5 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 1000M/2000M 이내), 영농여건불리농지.

기호 6 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한 등), 접도구역, 영농여건불리농지.

공부상 지목은 '전'(밭)이나, 캠핑장 조성 목적으로 토목 공사가 진행 중단된 상태로, 콘크리트 기초 공사가 되어 있으며 일부 구역에 정화조 시설이 매설되어 있습니다. 2021년 7월 28일자로 농지전용허가(주거시설, 야영장부지, 진입로 설치 목적)가 있는 상태입니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 토지 면적이 상당하여 농지취득자격증명 취득이 필수적입니다. 이를 취득하지 못할 경우, 낙찰받더라도 계약이 해제되고 보증금이 몰수되는 큰 위험이 있습니다.

재매각 물건: 이미 한번 유찰되어 재매각되는 물건으로, 이전 경매 과정에서 농지취득자격증명 미비, 권리관계 복잡성, 시장 수요 부족 등 특별한 사유가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

개발 중단 상태: 캠핑장 조성 목적의 토목 공사가 중단된 상태이므로, 잔여 공사를 완료하기 위한 추가적인 투자와 행정 절차가 필요합니다. 농지전용허가 내용 및 조건에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

가축사육 제한: 토지이용계획 상 다수의 가축사육 제한 구역에 해당하여, 해당 지역에서의 가축 사육 관련 업종은 제한될 수 있습니다.

제시외 건물: 토지 위에 소재한 창고 등 제시외 건물은 매각 대상에 포함되지 않을 수 있으며, 토지 사용에 제약을 주거나 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

영농여건 불리: '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 일반적인 농업 생산성 측면에서는 불리할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 화촌면의 전(밭)으로, 캠핑장 조성을 위한 일부 토목 공사가 진행된 이력이 있는 토지입니다. 농지전용허가도 존재하는 상태입니다. 주위는 농경지와 자연림이 혼재된 산간 농촌 지대로, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 본건의 가장 큰 난관은 농지취득자격증명 취득 여부입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인과 준비 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 중단된 개발 상태는 추가적인 시간과 자본 투입을 필요로 할 수 있음을 시사합니다. 주변에 혐오시설 등 민감한 시설은 검색되지 않았으나, 가축사육 제한 구역 지정 등 환경 관련 규제는 확인됩니다.

1.9. 투자 포인트

캠핑장 개발 잠재력: 기성 토목 공사 흔적과 농지전용허가가 존재한다는 점에서, 계획대로 캠핑장이나 기타 시설 부지로 개발할 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

자연 친화적 입지: 주변의 자연 녹지는 캠핑장이나 휴양 시설 조성에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

경매 특유의 시세 차익: 재매각 물건으로 유찰된 만큼, 권리관계 및 현황을 정확히 파악하고 철저한 준비를 통해 낙찰받는다면 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

단, 앞서 언급된 농지취득자격증명 취득 가능성, 개발 완료 가능성, 행정 절차 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매3계