나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2645 [1] 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2023.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 지평면 송현리 "송현1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 단독주택, 전원주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리 완경사지로 단독주택, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨 사진과 같이 주거용으로 이용되는 컨테이너 2개동과 무허가건축물 1개동이 소재함.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 "전"이나 현황은 주거용 단독주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량철골 및 목구조 기타지붕(목구조) 경사지붕 2층 건물로 2023년 5월 26일 가압류등기 촉탁으로 등기사항전부증명서에는 등재되어 있으나, 건축물대장에 등재되어 있지 아니한 무허가건축물임.

외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구용 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건은 2023년 5월 26일 가압류등기 촉탁으로 등기사항전부증명서에는 등재되어 있으나, 건축물대장에 등재되어 있지 아니한 무허가건축물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1. 토지에 제시외 건물 1개동과 컨테이너 2개동, 판넬조 차양, H빔 기둥 및 슬레이트 지붕 등이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함, 최저매각가격은 지상건물로 인하여 제한받는 가격임
3. 목록1. 토지는 등기부상 전이나, 현황은 대지와 전으로 혼재함.
4. 목록1. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음) [현황농지는 농지 전용허가후 현황은 농지가 아닌 토지이지만 농지취득자격증명(취득목적: 농지전용)이 필요하며 또는 취득자가 농지 복구계획수립후 농지취득자격증명(취득목적: 농업경영 또는 주말체험영농)을 신청하여야 함(2025.7.11. 제출된 지평면 사실조회회신서)]
5. 목록2. 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 건축물대장에 등재되어 있지 않음(등기사항전부증명서에는 등재됨).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경2645 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 616,710,000원

* 토지면적: 1402.00㎡ (약 424.08평)

* 건물면적: 223.01㎡ (약 67.46평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지평농업협동조합 (등기부상 내역으로 추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 양평군 지평면 송현리 "송현1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전원주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(일부제한구역220m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 법정지상권 성립 여부 불분명)

* 등기부상 채권 총액 (토지): 311,864,332원

* 등기부상 채권 총액 (건물): 52,864,332원 (본건 강제경매 채권액과 동일)

* 말소기준권리: 건물 등기부상 '갑2' (2023.05.26. 지평농업협동조합 가압류)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 16,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-10-08, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 46,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-06-07, 확정 2018-09-28, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-20, 확정 2019-05-20, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 44,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-07-31, 대항력 있음. (확정일자 정보 누락)

* 인수 보증금: 0원. (명시된 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 마을회관이 소재하는 등 전원생활 또는 농업 활동을 위한 입지임. 상업시설이나 편의시설은 풍부하지 않을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역에서 해결해야 할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 주변은 단독주택, 전원주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 차량으로 양평군 시내 및 수도권 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 가능하나 편의성은 다소 낮을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 등기부상 지상권이 설정되어 있었으나 말소되었고, 제시외 건물 존재로 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있음.

* 무허가 건물: 건물(목록2)이 건축물대장에 등재되어 있지 않은 무허가 건물임. 등기사항전부증명서에는 가압류 촉탁으로 등재되어 있으나, 건축 관련 법규 위반 소지가 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 지목은 '전'이나 현황은 대지와 전이 혼재되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수임. 미제출 시 매수보증금 반환 불가. (현황 농지는 아니지만 농지 전용 허가 또는 농지 복구 계획 수립 후 취득 자격 증명 필요)

* 제시외 물건 매각 제외: 본건 토지에 소재하는 컨테이너, 차양 등은 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 철거 등 별도 처리가 필요함.

* 대항력 있는 임차인: 4명의 임차인이 존재하며 모두 대항력이 있음. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당 여부에 따라 낙찰 후 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 넓은 토지 면적(1402㎡)을 가진 단독주택으로, 양평의 자연환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력을 지니고 있음.

* 하지만 건축물대장이 없는 무허가 건물, 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 특히, 무허가 건물과 법정지상권 문제는 낙찰 이후 명확한 해결 방안을 강구해야 할 중대한 사안임.

* 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 명시되어 있어 명도 관련 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용성: 1402㎡ (약 424평)의 넓은 토지를 활용하여 추가 건축, 개발 또는 농업 등 다양한 목적으로 활용 가능.

* 양평 지역의 매력: 양평 지역의 쾌적한 자연환경을 바탕으로 주말주택, 별장 또는 귀농/귀촌 주택으로서의 가치 상승 가능성.

* 잠재적 가치: 복잡한 권리관계 및 하자 사항으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대할 수 있어, 리스크 해소 시 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 616,710,000원

* 제공된 주변 시세 정보(송현빌리지, 398-13번지, 2011년식 다세대주택, 74.46m² 전용면적 기준 2023년 8700만원 ~ 2024년 10000만원)는 본건(단독주택, 223.01m² 건물, 1402㎡ 토지)과 건물 유형 및 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

* 본건의 경우, 넓은 토지 면적 대비 낮은 감정가 책정 가능성이 있으나, 무허가 건물, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 임차인 관련 보증금 부담은 없습니다.

* 이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 4억 8천만원 ~ 5억 5천만원 (감정가의 약 78% ~ 89%)

* 이는 잠재적 리스크 해소 및 명도, 추가 공사 비용 등을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.