나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2645 [1] 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2645 [1] 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경2645
• 주소: 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7
• 감정가: 616,710,000원
• 최저가: 358,386,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

여주지원 경매1계 2023타경2645 | 소재지: 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7 | 감정가: 616,710,000원 | 최저가: 358,386,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

소재지: 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7

사건번호: 여주지원 2023타경2645 (1)

용도: 단독주택 (현황 다가구용 단독주택 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 616,710,000원

토지면적: 1402.00㎡ (약 424.11평)

건물면적: 223.01㎡ (약 67.46평)

소유자/채무자: 손OO

채권자: 지OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 환경

본건은 경기도 양평군 지평면 송현리 '송현1리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전원주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 전원주택 지대입니다. 송현리는 전원생활 환경이 잘 갖춰져 있으며, 인근에 전원주택 단지('꽃반들마을' 등)가 조성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

교통상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 자가용이 필수적입니다. 주변의 다른 매물 정보를 참고했을 때, 지방도 인접 및 지평역과의 거리 등을 고려하면 교통 접근성은 양호한 편에 속합니다.

토지 이용 현황 및 제한

본건 토지는 사다리형의 완경사지로, 현재는 단독주택 부지 및 전(농지)으로 혼재되어 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 대지와 전으로 혼재되어 있습니다. 남동측으로 폭 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

용도지역은 계획관리지역으로, 건폐율 및 용적률 등 건축 활용에 유리한 편이나, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 각종 환경 규제가 중첩되어 있음을 인지해야 합니다.

1.3. 권리분석 및 법적 리스크

매각 구분: 토지/건물 일괄매각이나, 다수의 법적 리스크가 존재하는 '특수물건'입니다.

리스크 1: 법정지상권 및 제시외 물건 문제

목록 1. 토지 위에 제시외 건물 1개동, 컨테이너 2개동(주거용 이용), 판넬조 차양, H빔 기둥 및 슬레이트 지붕 등이 소재합니다.

이 제시외 물건들은 감정평가 및 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이 제시외 건물들로 인해 토지 이용이 제한받는 가치를 반영하여 책정되었습니다.

이는 법정지상권의 성립 여지가 있음을 시사하며, 매수인은 낙찰 후 제시외 물건의 소유자(또는 점유자)를 상대로 철거 및 토지 인도 소송을 제기해야 할 가능성이 높습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요됩니다.

리스크 2: 농지취득자격증명 (농취증) 발급 문제

목록 1. 토지는 등기부상 '전'으로, 매각에서 제외되는 일부를 제외하고도 현황은 대지와 전으로 혼재되어 있습니다.

매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못합니다.

현황은 농지가 아니지만, 농지 전용허가 후 현황 농지가 아닌 토지이므로 '농지전용'을 목적으로 하거나, 취득자가 '농지 복구계획' 수립 후 '농업경영 또는 주말체험영농'을 목적으로 농취증을 신청해야 합니다 (2025.7.11.자 지평면 사실조회회신서).

농지 전용 목적의 농취증 발급은 비교적 까다로울 수 있으며, 복구계획을 통한 농업경영 목적도 실질적인 농업계획 수립 및 이행이 요구됩니다.

리스크 3: 무허가 건축물 문제

목록 2. 건물(단독주택)은 2023년 5월 26일 가압류 등기 촉탁으로 등기사항전부증명서에는 등재되어 있으나, 건축물대장에는 등재되어 있지 아니한 '무허가 건축물'입니다.

무허가 건축물은 추후 양성화가 어렵거나 불가능할 수 있으며, 관할관청으로부터 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있습니다. 또한, 재산권 행사에 제약(증축, 대출 등)이 따를 수 있습니다. 건물 자체가 매각 대상에 포함되어 있으므로, 건물의 존재 자체가 리스크입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활정보

상권 및 인프라

본건은 주택가와 농경지가 혼재된 외곽 지역으로, 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 가장 가까운 편의 시설은 '송현1리 마을회관' 수준입니다.

일상생활 편의시설 이용을 위해서는 차량으로 지평면 소재지나 양평읍 생활권까지 이동해야 합니다.

주거 환경

건물은 경량철골 및 목구조 기타지붕의 2층 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 가스 시설 등이 구비되어 있어 주거는 가능합니다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Hazard Analysis)

법정지상권 우려 및 제시외 물건 처리 비용 발생.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 손실 가능성 (가장 직접적인 리스크).

무허가 건축물(주택)에 대한 이행강제금 부과 및 추후 철거 또는 양성화 비용 발생.

토지 이용 현황(전/대지 혼재)과 공부상 지목 불일치에 따른 지목 변경 비용 및 과정 필요.

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 220m)이 설정되어 있어 축사 등 혐오 시설의 건축은 제한되나, 주변에 소규모 농장이나 축사가 있을 경우 악취 등의 환경 문제가 발생할 가능성 상존.

자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 중첩된 규제로 인한 개발 행위 제한.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 424평에 달하는 넓은 계획관리지역 토지 위에 주거용 건물이 소재하는 전원주택 물건입니다. 감정가 6.1억 원대는 양평 지역의 전원주택 시세를 고려할 때 합리적일 수 있으나, 무허가 건물, 법정지상권 우려가 있는 제시외 물건, 그리고 가장 중요한 농지취득자격증명 발급 의무라는 세 가지 주요 법적 리스크가 동시에 존재하는 '고난도 물건'입니다.

투자 포인트

1. 넓은 면적의 계획관리지역 토지 확보: 424평의 넓은 토지 면적(계획관리지역)은 향후 활용도(재건축, 대지 분할 후 매각 등)가 높습니다.

2. 낮은 가격으로 취득 가능성: 다수의 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가에서 상당히 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

3. 전원생활 수요 충족: 양평군 내 조용하고 쾌적한 전원주택 환경에 대한 실거주 수요를 만족시킬 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 농취증 발급 계획을 명확히 수립(농지 전용 또는 복구계획)하고, 무허가 건축물 및 제시외 물건의 처리 방안(철거, 양성화, 협상 등)에 대한 명확한 전략과 예산이 사전에 확보되어야 합니다. 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

여주지원 경매1계