나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8268 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 197 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근, 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~3)은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 토지이며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 기호(2) 지적도상 맹지이나, 기호(3)을 경유하여 진출입 가능함. 기호(3) 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(2,3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

수목 포함 평가임.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8268 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 197

용도: 전

감정가: 476,070,000원

토지면적: 3745.00㎡ (약 1132.86평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

2.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통 수준임.

2.1. 3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고가 완만한 부정형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중임.

2.1. 4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나 기호(3) 토지를 경유하여 진출입이 가능함. 기호(3) 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

2.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당함.

기호(2,3) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

2.1. 6. 제시외 물건

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 권리분석

2.2. 1. 말소기준권리

2023년 1월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을2)이 말소기준권리임.

2.2. 2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 권리는 없음.

2.2. 3. 등기부요약

* 소유권이전: 오석지 (1981-01-06)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-01-31, 585,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 용담새마을금고 (2023-01-31) - 말소

* 3번지상권이전: 엠씨아이대부주식회사 (2024-07-24) - 말소

* 2번근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-07-24, 585,000,000원) - 말소

* 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (2025-06-16) - 말소

2.2. 4. 총 등기부채권액

585,000,000원

2.2. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

2.3. 1. 지역 특성

본건은 제주 동부 해안의 아름다운 마을인 구좌읍 세화리에 위치한 농경지임. 세화리는 농업과 관광이 공존하는 지역으로, 최근 몇 년간 제주 관광 및 귀농/귀촌 인구 증가로 인해 토지 가치가 꾸준히 상승하는 추세를 보이고 있음.

2.3. 2. 주변 환경

세화고등학교가 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이루고 있으며, 제주시내 접근성은 차량으로 약 40~50분 내외 소요됨.

2.3. 3. 개발 가능성

본건 토지는 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 농업용 토지 외에도 향후 전원 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있으나, 다양한 공법상 제한 사항(가축사육제한, 경관/생태/지하수 보전지구 등)을 면밀히 검토해야 함.

2.3. 4. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 교육시설

세화고등학교가 인근에 위치하여 학생들의 통학이 용이함.

2.4. 2. 편의시설

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 세화리 마을 중심부 또는 월정리, 평대리 등 주변 지역을 차량으로 이동하여 이용해야 함.

2.4. 3. 접근성

차량 접근은 용이하나, 제주시내 주요 관공서 및 대형 병원 등은 다소 거리가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 매각 결정 기일까지 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 함. (농지법 개정으로 14일 이내 발급 가능)

2.5. 2. 공법상 제한

기존 토지이용계획에 따라 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 복합적인 공법상 제한이 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

2.5. 3. 수목 포함 평가

감정평가 시 지상에 소재하는 조경수(수목)가 토지에 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 수목에 대한 권리 관계 및 별도의 처리 방안을 고려해야 할 수 있음.

2.5. 4. 도로 접근성

본건 토지 중 기호(2)는 지적도상 맹지임. 기호(3) 토지를 경유하여 진출입이 가능하다고 명시되어 있으나, 이에 대한 법적 권리 관계(지역권 등)가 명확하지 않거나 향후 분쟁의 소지가 발생할 경우 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

2.6. 1. 물건 개요

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 농경지(전) 토지로, 총 면적 3745㎡ (약 1133평)에 감정가는 4억 7천여만 원임.

2.6. 2. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 갖추고 있음.

2.6. 3. 고려 사항

농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 이용 계획상 다양한 공법상 제한이 존재함. 또한, 맹지 관련 도로 문제 및 수목 포함 평가 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 있음.

2.6. 4. 투자 가치

세화리 지역의 자연환경 및 개발 잠재력, 넓은 토지 면적 등을 고려할 때, 농업 목적 또는 전원생활을 위한 토지로서 가치가 있을 수 있음. 다만, 앞서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 검토 후 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

2.7. 1. 입지적 가치

제주 동부의 발전 가능성이 있는 지역(구좌읍 세화리)에 위치함.

2.7. 2. 권리 무하자

모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 없음.

2.7. 3. 넓은 면적

3745㎡의 넓은 토지 면적으로 다양한 활용 방안 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 1. 감정가: 476,070,000원

2.8. 2. 참고 사항

본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 공법상 제한이 존재하는 점을 고려해야 합니다. 또한, 맹지 관련 법적 문제 및 수목 처리 등 추가적으로 확인해야 할 사항이 있습니다.

제주 지역 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 특수성(농지, 제한사항) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.