나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1424 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 732 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~6): 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 소재 ‘금등리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 점포, 펜션, 양어장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

■ 기호(1~6): 본건 및 인근까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 공업나지임.
■ 기호(2): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 주거나지임.
■ 기호(3,5,6): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(4): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

■ 기호(1): 본건은 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(2~6): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(2,4~6): 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

■ 공부상 본건 기호(3) 토지의 지목은 ‘묘지’이나, 현황 ‘전’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 본건 기호(5,6) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록5,6. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건번호: 제주지방법원 2025타경1424 (1)

1.1. 2. 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 732

1.1. 3. 용도: 전

1.1. 4. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 5. 채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 면적

1.2. 1. 토지면적: 3244.00㎡ (약 981.41평)

1.2. 2. 건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

1.3. 1. 감정가: 1,981,406,000원

1.3. 2. 매각대상: 토지매각

1.3. 3. 일괄매각: 해당 (목록 5, 6번 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 소재 ‘금등리마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 소규모 점포, 펜션, 양어장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통상황: 본건 및 인근까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(2~6): 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 현황 (형태 및 이용 상태)

* 기호(1): 인접 토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 공업나지입니다.

* 기호(2): 인접 토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 주거나지입니다.

* 기호(3,5,6): 인접 토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)입니다.

* 기호(4): 인접 토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 토지임야입니다.

* 공부상 지목과 현황이 다른 부분: 기호(3) 토지는 공부상 '묘지'이나 현황 '전'입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김형권 (2010-07-27), 제주유통영농조합법인 (2015-06-02), 농업회사법인주식회사야자수 (2022-04-13)

* 근저당: 수협은행 (2023-03-30), 채권최고액 1,800,000,000원

* 임의경매: 수협은행 (2025-06-18)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2023.03.30 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 기타 권리: 본 건은 공동담보로 진행되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 물건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 및 차임 미상인 임차인 정보 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본건은 농경지와 주택, 소규모 점포, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 인근에 금등리마을회관이 소재합니다.

* 소규모 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* (제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 행정 제약

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 5, 6번 토지는 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 해당 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. (기호 2, 4~6은 특화경관지구, 하수처리구역 포함)

5.2. 토지 이용 관련 특이사항

* 지목과 현황 불일치: 목록 3번 토지는 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용되고 있습니다.

* 맹지: 일부 필지(2~6번)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행 가능합니다.

5.3. 기타 리스크

* 임대 관계: 미상으로, 낙찰 후 명도 시 임대차 관계에 따른 분쟁 발생 가능성을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한경면에 위치한 토지로, 총 면적 3244㎡ (약 981.41평) 규모의 토지매각 건입니다. 다양한 지목 및 용도의 필지(공업나지, 주거나지, 전, 임야)가 혼재되어 있으며, 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 필요성, 지목과 현황 불일치, 다양한 토지이용계획 및 제한사항, 맹지 등 확인 및 절차가 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 제주시 한경면의 토지로서, 제주도의 지속적인 가치 상승 잠재력을 누릴 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 규제 완화 시 개발 가치가 상승할 수 있습니다.

* 인근 마을회관 및 소규모 점포 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 전략

* 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,981,406,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 현장 조사: 토지의 실제 현황, 주변 환경, 맹지 여부, 이용 상태 등을 직접 확인합니다.

* 권리관계 재확인: 등기부등본을 통해 말소기준권리 외 권리관계를 재확인합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인: 특히 목록 5, 6번 토지에 대해 입찰 전 반드시 확인하고, 관련 서류 준비 계획을 세워야 합니다.

* 지역 개발 계획 및 규제: 제주도의 토지 이용 관련 법규 및 개발 계획을 파악하여 미래 가치를 예측합니다.

* 시장 조사: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 부동산 시장 동향을 분석합니다.

* 경쟁 분석: 예상 입찰자 수를 고려하여 경쟁률을 예측합니다.

* 본 건은 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 이러한 부담은 없습니다.

* 위 요소들을 종합적으로 분석하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.